Система «Ваша квартира» в Красноярске www.vkv24.ru

15 января 2010 г. Система «Ваша квартира» открыла свой сайт http://www.vkv24.ru в Красноярске. Событие является продолжением стратегии развития Системы. С приходом Системы в город Красноярск у жителей и профессиональных участников рынка недвижимости города появятся новые, удобные функциональные сервисы и возможности по работе с информацией.
http://www.vkv24.ru

ПАрадокс

Странная ситуация сложилась в последне время на рынке жилья. Агентство недвижимости фиксирует некислое снижение количества квартир, но вместе с тем (парадокс) это почти никак не отразилось на покупательской активности, которая по-прежнему пребывает в перманентном анабиозе. С новостроем ситуация еще более неясная: многие объекты, несмотря на пессимистичные прогнозы все же достраиваются, однако кроме скептицизма людей с кэшем на руках этот процесс ничего до недавнего времени не вызывал. Но есть мнение, что в ближайшем будущем ситуация может перемениться. И станется так, что купить квартиру будет на порядок проблематичнее, нежели сейчас, как бы сегодня не кривили рожи недовольные "покупатели", оскорбленные "слабым уровнем падения цен". Кстати, по моим набюлюдениям, цены на нормальные (свежие дома, обжитые районы с хорошей транспортной доступностью, толковые метражи и планировки) квартиры перестали снижаться уже месяц минимум.

...безликие...

"Вот что у меня вызывает отторжение в риэлторах, так это вялость и отсутствие индивидуальности в работнике. Есть мнение, что агентство недвижимости насаждает в своих рядах некие общепринятые правила поведения для ведения бизнеса. Понятно, что делает оно сие не от хорошей жизни, а в целях создания идеальных «боевых роботов», которые должны добротно окучивать народ, если тот вдруг страстно возжелает продать или купить квартиру в Красноярске. Однако, думается мне, что активная загрузка всякого разного в мозг (ессно, при наличии оного) будущего агента – сегодня уже не есть панацея для преодоления собственной вялости и получения добрых клиентов с соответствующими комиссионными. Ясное дело, что массовые забеги «первоклашек» по жилищному сектору в поисках заказчиков и денег, выглядят как гонки дебилов на инвалидных колясках в заведение им. тов. Кащенко. Т.е. отчаянно смешно и печально одновременно. Вроде умом понимаешь, что люди ни в чем не виноваты, а все равно тянет поржать над убогими, несмотря на то, что раньше и сам таким был. Поэтому уж если хочешь выглядеть настоящим маньяком от недвижимости, а не еще одним безликим некто – надо идти до конца, будучи не только грамотным спецом, но и просто интересным человеком. Индивидуальный стиль, понимаешь…

В работе с людьми все сводится к личному контакту, т.е. очной ставке «агент-клиент». Быть одним из всех – это скучно и до банальности пошло. Приходишь, тоскливо рассказываешь заученными на тренингах фразами о том, как ты ловко можешь продавать, покупать, да какое у тебя агентство крутое и т.п. ерунду. А чтоб вот так по-нашему, по-настоящему..."

Жилищная стратегия

Наблюдение...

А цены то.. как минимум остановились.. и снова вниз...
Поиграем в ЛОТЕРЕЮ краткосрочного характера ;)

Кто пан, а кто пропал?

P.S. возвращаясь к посту "Шутка или нет))), чую октябрь будет веселым

Кто мы такие... а кто они?

Разнообразна и насыщена адреналином жизнь риэлтора в России. Во всём мире риэлтор просто подписывает листинг с продавцом, закидывает объект в Интернет и тупо ждёт своего покупателя. Причём, если продавец этот самый листинг по своей инициативе расторгает, то отваливает бабла риэлтерской фирме за понесённые материальные, моральные и временные потери. Скука.

То ли дело у нас.
Рекламируешь за свои кровные (а иногда и слёзные) домик в Хрюмумуево ("Богучанский район"...!) более года, катаешься за ........км. на край света с показами. А однажды приезжаешь с клиентом, а на участке - джип нового хозяина, от которого и узнаешь, что коттеджик -то продан 3 месяца назад, по коммерческой и того пуще....

У них переговорами и оформлением документов к сделке занимаются юристы.

У нас - риэлторы, бывает, по году (а то и по два) добиваются собственности на землю. Вот где развлекаловка!
Там, где никто не проползет,
И до чинов не достучится,
Агент на пузе проползет,
И ничего с ним не случится.
А уж участи психотерапевта мало кому из агентов удаётся избежать.
Как часто всё человеческое уходит на самое дно этой самой человеческой сущности, когда дело касается недвижимости.
Операции с недвижимостью – это лакмусовая бумажка человеческой натуры.
Много бы чего рассказала... только вот сомневаюсь, что сущность подобных людей изменится, .. к сожалению..

P.S. Написала и как то мне взгрустнулость. Нелегка жизнь риэлтора в России. Сразу надвигаются извечные три вопроса:
Кому на Руси жить хорошо?
Кто виноват?
И что делать?

Грозит ли Красноярску ростовский подход к УСН. Да здраствуют налоговые послабления для малого бизнеса

В Ростовской области снизят ставку налога на прибыль по упрощенной системе Уменьшение ставки по УСН с 15 % до 10 % снизит налоговую нагрузку на треть и станет реальной поддержкой малому бизнесу.
А Вам такого подхода хочется к вашему бизнесу?Мне лично очень!

Шутка?... нет правда

Лента новостей на днях опять насказанно порадовала экспертными заключениями из крупных агентств недвижимости. Есть, мол предпосылки к росту цены аренды и квадратного метра жилой .

Да, все просто, цену из декабрьской пересчитайте в евро или доллары, а потом обратно, на нынешнем пике модной бивалютной корзины. Хотя цена в рублях все равно падает. Круто да?

Хотя цены еще даже не откатились к ценам начала лета 2008 года как в аренде так и в продаже.

Итак есть несколько версий о смысле публикации сего предсказания экспертных мнений о ценах :
1. Либо эксперты и редакторы думают, что читатели полные идиоты.

2. Либо самые популярные новостные ленты как и зомбо-ящик уже используются как средство влияния на ценовую политику в области недвижимости (читай влияй куда хочу и кем хочу).

3. Возможно редакторы и эксперты плохо понимают ситуацию в стране и экономике.

Тогда сохраните ссылку на этот пост, почитайте октябре-ноябре нынешнего 2009 года.

Как случайно не купить квартиру с навечно прописанным в ней гражданином?

Совершенно необязательно чего-то озаглавить, вынести, так сказать, главную мысль во главу опуса, чтобы всякие последствия, юридические в том числе, происходили в соответствии с этим самым заглавием. Текст, иными словами, внутреннее содержание, порой бывают намного существеннее.
О чем это я? О том, что если в заголовок договора написать, что он, договор, только купли-продажи, а не с пожизненным проживанием гражданина, а в тексте не предусмотреть его снятие с регистрационного учета ( в просторечье - выписку), то гражданин и будет проживать до самой своей смерти с новым хозяином, и вам повезло, если этот новый хозяин - не вы. Объясняю на примере.

Совершенно душераздирающий случай произошел как-то. Сделка, вроде как была совершенно нормальная. Продавалась квартира. Хорошая. Покупатель нашелся быстро. В квартире прописаны муж с женой. Муж на сделку не является. А зачем нам муж?
Собственник - жена, муж только прописан. Что? Собственность совместная, поскольку таковой является собственность супругов? Да нет! Здесь - не тот случай. Квартира получена безвозмездно, то есть даром, то есть по договору передачи. Для тех, кто не в теме, поясняю, что договор передачи - это и есть приватизация. А значит, муж никаких прав на квартиру не имеет, поскольку получена она.
Умные такие, прямо все знают!
Итак, собственник - жена. А прописаны, напоминаю, оба. А денег на нотариальное оформление сделок ( один процент от стоимости всего-то) пожалели. Сделали, как могли, простую письменную форму. Договор назвали, как положено: договор купли-продажи. Даже самую настоящую стоимость, рыночную, в договор поставили. Не забыли написать, кто прописан, и мужа, и жену перечислили. И все. Сдали на государственную регистрацию, получили с государственной регистрации. Жена-собственница выписалась сразу же в другую квартиру, деньги свои получила. Новый собственник, назовем его Иван Иванович, въехал в квартиру и поживает. Месяц проживает, два проживает. И тут обнаруживает в своем новом почтовом ящике квитанцию по квартплате, которую еще надо оплатить. А в квитанции - мама дорогая, два человека. Все на двоих рассчитано: и газ, и вода, и даже вынос мусора. «Это как так, - возмущается в ЕРЦ Иван Иванович, - я же один! Чего это на двоих все?» А Марья Ивановна ( у нас все бухгалтера в ЕРЦ - Марьи Ивановны, замечали?) отвечает: «Нет, двое вас. Вот документ» И показывает ему домовую книгу. «Да нет же, - разулыбался Иван Иванович, - это просто муж бывшей собственницы тут. Выпишите его поскорее». А не тут-то было. «Нет, говорит Мария Ивановна, - не могу. Нет такого закона, чтоб просто так выписать» Иван Иванович - за договором. Читает. А там - и вправду написано, что муж состоит на регистрационном учете, ну, то есть прописан, а про то, что выписаться должен, или что собственница обязуется его выписать - ни слова. Иван Иванович - заявление мужа искать. А нет заявления, и не было никогда.

И что теперь? Иван Иванович - читать Жилищный кодекс РФ. А там очень такая хитрая статья под номером 31, в четвертом пункте которой черным по белому написано: «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется».
-Ну вот же! -обрадовался Иван Иванович. И побежал к Марье Ивановне в контору.
А та даже и не обрадовалась совсем. И строго так отвечает (и откуда только эта Мария Ивановна знает все?):
«Извините, но с этим вам надо в суд».
Иван Иванович еще немножко покричал, погорячился. И галопом побежал к адвокатам, чтоб помогли исковое заявление составить. Это он когда договор делал, поскупился на риэлтора, на нотариуса, а теперь к адвокатам побежал! Вот же! А адвокат ему простенький вопрос задает: «Иван Иванович, а квартира, которую вы купили, как была в собственность оформлена, не по приватизации ли?» «Да какая разница! - горячится Иван Иванович.
- По приватизации. Вот он, бывший документ!» «Ну и все, ваш прописанный гражданин может жить в квартире вместе с вами», - успокоил адвокат. И показывает в Жилищном кодексе РФ абзац перед пунктом четвертым той же самой статьи, которой Иван Иванович так обрадовался.
А там вот что написано: «Действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим». «Ничего не понял», - закручинился Иван Иванович.
Да понял он все на самом деле. Понял, что теперь ему придется мириться с проживанием в его квартире, за которую он заплатил немерянную кучу денег. То есть получилось, что если муж, хоть и бывший, на время приватизации жил вместе со своей тогда еще не бывшей женой, но от приватизации просто отказался, то имеет такие же права на жилое помещение, как и собственник. То есть имеет право жить, если не пообещал освободить квартиру. Только в самом договоре купли -продажи, как не сторона договора он ничего написать не мог. Ну вот не подписывает он договор такой по закону. А могла жена. Была бы такая простенькая фразочка: обязуется сняться с регистрационного учета и снять всех зарегистрированных лиц. Если бы была, то за все отвечала бы бывшая собственница. Тогда можно бы было и судиться. Тогда ей пришлось бы предоставлять бывшему мужу новое жилье или прописывать его опять вместе с собой. А так теперь за счет Ивана Ивановича решены все проблемы окончившихся супружеских отношений.
Но адвокат оказался умным. И посоветовал Ивану Ивановичу вообще расторгнуть договор. Благо, что никакие деньги не были укрыты от налоговых органов. Это я про полную стоимость. Только вот судиться придется теперь ох как долго! Попробуй теперь, докажи, что Иван Иванович не имел такого намерения купить квартиру с супругом вместе. Есть такой договор. Рента называется. И необязательно по ренте продают квартиры старики со старушками. Любой гражданин может. И не обязательно рента, это чтобы с содержанием или иждивением. Можно и просто с пожизненным проживанием кого-нибудь. Да вот хотя бы бывшего супруга. Ну, дай бог, если удастся Ивану Ивановичу отсудить свои кровные. Пусть ему в этом адвокат поможет. Это уже не риэлторское дело совсем. Риэлторское, оно ведь - "до того", а не "после".

А для особенно любознательных - вот эта статья закона полностью:
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.Действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 - 4 настоящей статьи.7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Рабочий день

Большинство ждёт пятницы, выходных, праздников чтобы отдохнуть от работы. Отдых от работы для агента смерти подобен. Когда работы нет это очень плохо, и иногда рабочий день заканчивается днём. Вроде час дня, а вроде рабочий день окончен. Можно пообедать и ехать домой. Как грустно!
А иногда рабочий день кончается в час ночи, когда транспорт перестал ходить а у тебя ещё не всё обсуждено с клиентами. Это лучше, не так ли?
Одним словом, идёт битва за рабочий день.Чем больше рабочего дня работаешь, тем больше заработаешь. Как правило.Кстати, рынок оживился, как я погляжу. Другой вопрос как на долго..

права покупателя в сделке...

Очередной качественный материал от американской коллеги Светланы Столяровой, посвященный на сей раз правам покупателя в сделке. Дается подробный анализ положения, почему агентство недвижимости больше предпочитает работать с продавцами, нежели представлять интересы граждан, стремящихся купить квартиру. Понятно, что у нас все обстоит немного по-иному, но базовые принципы для риэлторов по разные стороны океана одни и те же. Строго рекомендуется к прочтению...

В Америке, как и во многих других странах мира, агенты по недвижимости традиционно работали на продавцов. Комиссионные у нас в США до сих пор идут агентам, представляющим обе стороны сделки, от продавца - по крайней мере, в подавляющем большинстве случаев.
Мой сегодняшний пост - не о том, насколько хороша или плоха такая традиция. Мой пост - о том, почему эта традиция вообще возникла.
Почему традиционно агенты по недвижимости работали именно на продавцов?
На первый взгляд, ответ лежит на поверхности: Агенты работали и работают на продавцов потому, что Real Estate - это рынок НЕДВИЖИМОСТИ, соответственно, кто товар поставляет, тот и платит за услуги тех, кто этот товар помогает реализовывать. Дело Покупателя - платить за товар и отвечать за то, что приобрел. В конце концов, никто не отменял фундаментального принципа любого рынка: Caveat Emptor - “Покупатель да Ведает Что Творит”.
Что бы ни говорили российские и американские риэлторы, которые работают на покупателей, все проблемы и трудности, приобретаемые покупателем вместе с недвижимостью, так и остаются исключительной ответственностью самого покупателя. Так хотя бы в ходе сделки какая-то защита существует?
Защита покупателя в ходе сделки, так же, как и корень традиции , согласно которой традиционно агента нанимает за деньги продавец, лежит в двух фундаментальных концепциях старинного недвижимого законодательства:
- концепции “Двухстороннего Титула” (по-другому можно перевести также “Справделивого Титула” ) - Equitable Title;
- концепции “Специфического Исполнения” - Specific Performance.
Двухсторонний титул - это право на покупаемую недвижимость, которое возникает у покупателя в момент подписания договора о покупке-продаже недвижимости с различными условиями, такими как, например, условие получения ипотечного финансирования, проверки титула, регистрации и пр., т.е. с момента того, что в России привыкли называть “предварительным договором”. Право это не является абсолютным, поскольку легальный титул принадлежит продавцу до исполнения всех указанных в договоре условий.
Концепция Специального исполнения - Specific Performance провозглашает, что продавец не может отказаться от сделки по исполненному покупателем предварительному договору.
Совсем просто говоря, покупателя нельзя насильно заставить приобрести объект недвижимости, даже если он по тем или иным причиным решил выйти из договора, а продавца - можно.
Причина такого “неравенства” проста: недвижимость (которую предлагает к продаже продавец) является уникальным, специфичным товаром, а деньги (которыми Покупатель предполагает расплачиваться за приобретенную недвижимость) - совсем неспецифичны.
В России на, похоже, ушедшем в лету рынке продавца, точнее на рынке, сильно напоминающем по своей сути советскую торговлю с ее культом Дефицита, нередки были случаи, когда продавцы отказывались от взятых на себя обязательств только потому, что в затылок нынешнему уже дышал следующий покупатель, предлагающий за вожделенные метры еще большую кучу наличных ден. знаков.
Риэлторские компании, работающие на покупателей, придумывали, как могли, различные схемы денежных штрафов и прочих страшилок для недобросовестных продавцов. Однако, по сути, самым забитым, незащищенным и убогим существом на рынке недвижимости был покупатель, каким бы великим и тяжелым ни был его денежный мешок.
Слава Богу, случился КРИЗИС! Рынок продавца медленно, но верно стал переходить в стадию рынка покупателя. Продавцы потеряли былую прыть и уже стали больше беспокоиться о том, чтобы покупатель не спрыгнул со сделки. Добросовестные и серьезные риэлторы стали все серьезнее обсуждать, а как оно должно быть на нормальном рынке, чтобы ВСЕ СТОРОНЫ СДЕЛКИ БЫЛИ ЗАЩИЩЕНЫ. Делались и делаются попытки использования задатка (залога) как дисциплинирующего и продавца, и покупателя инструмента сделки.
Однако, именно в силу специфичности недвижимости и неспицифичности денег, абсолютно не имеет различия то, как оформляются скрепляющие сделку депозиты (авансы, задатки, залоги - хоть горшком назови), поскольку это - всего лишь деньги!
В конце концов, покупатель вносит депозит не для того, чтобы наживиться в случае неисполнения договора, а для того, чтобы приобрести конкретную, специфичную, уникальную недвижимость.
Возвращаясь к означенной в заглавии теме. Не уникальность ли товара, предлагаемого на реализацию продавцами недвижимости, не серьезность ли возникающих в связи с выходом на рынок недвижимости обязательств подталкивали и подталкивают продавца к простому решению: нанять серьезного специалиста и предложить комиссию и своему агенту, и агенту покупателя за то, чтобы достойно провести продажу своего уникального, специфичного, обремененного целым комплексом обязанностей и прав имущества?!!
В конце концов, согласно концепции Специфического Исполнения договора купли-продажи недвижимости, у продавца годраздо больше обязательств в ходе сделки, чем у покупателя.
Задумайтесь об этом, уважаемые коллеги. Более серьезные обязательства Продавца создают более глубокие права Покупателей - и это справделиво.
Даже если в российском праве не выделено пока подобной концепции, наверняка она в скрытом виде существует. Рынок недвижимости - не базар, не магазин, не супермаркет. А нам, риэлторам, потому и предлагают очень достойное вознаграждение за наши труды, что мы не просто помогаем продать или купить, не просто понимаем эмоциональные порывы наших дорогих клиентов, не просто умеем координировать действия десятков людей, работающих для того, чтобы сделка состоялась, но понимаем сложность совокупных прав и обязательств как продавцов, так и покупателей.
Удачи всем! Удачных и надежных покупок. Счастья вашему дому!
Светлана Столярова

Арендаторы пакуют чемоданы

Видно пора теперь такая. Всех обуяла охота к перемене мест. Время собственников помещений, диктовавших условия на рынке коммерческой аренды в предыдущие годы, ушло. Теперь «сколько сдавать и по какой цене» диктуют арендаторы.
«Условия игры действительно сильно изменились в прошлом году,— отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Гранта» Ольга Савченко.— Чтобы привлечь клиентов, арендодатели снижают арендную ставку.

Если раньше арендаторы находились в более жестких условиях — например, три тысячи за квадрат на десять лет и больше никак — то теперь собственники не только снижают арендную плату, но и пересматривают долгосрочность своих договоров. Если раньше в среднем речь велась о пяти-десяти годах аренды, то теперь довольно часто встречаются краткосрочные договоры от шести месяцев до года.

Снижение арендных ставок началось с прошлой осени. В декабре для собственников вопрос о цене уже стоял на втором месте, главным было вообще найти арендатора. Количество информации по предложению помещений в сравнении с прошлым годом в базе агентства увеличилось в десятки раз. Если год назад поступало пять предложений в неделю от собственников, то теперь — десятки предложений в день».

Разумеется, столь значительные перемены на рынке аренды коммерческой недвижимости произошли не вдруг. Виной всему финансовый кризис. По наблюдениям специалистов, многие крупные компании, работающие, например, в банковском секторе или в нефтедобывающей отрасли, сократили свое присутствие в регионе, что соответственно привело к высвобождению большого количества коммерческих площадей. А те, кто продолжает вести бизнес (не важно большой или маленький) стараются сократить расходы — в которых доля аренды помещений весьма значительна.

По словам Ольги Савченко, по сравнению с прошлым годом расценки на аренду торговых площадей в центре города упали в два раза. Если в прошлом году квадратный метр торговой площади обходился арендатору в три тысячи рублей, то сегодня тот же самый метр обходится в полторы тысячи. Раньше офисное помещение в центре города приносило владельцу в месяц от 1500 до 2200 рублей с каждого квадратного метра. Теперь расценки упали до 700-1000 рублей за квадратный метр.

Что там говорить, даже складские помещения, которые и в прошлом году по сравнению с торгово-офисной недвижимостью обходились недорого, и то подешевели. В минувшем году теплый склад можно было снять за 250-300 рублей метр. Теперь владельцы таких помещений слегка «подвинулись» до 200-250 рублей. Холодный склад в прошлом году можно было найти по 150 рублей за квадратный метр. Сейчас затраты упали до 100-120 рублей за квадратный метр.

(В основном снизился спрос на большие производственные площади в 1000-3000 кв.м. Клиент ориентируется на 100-300 квадратных метров таких площадей).
Впрочем, даже значительные уступки по цене не могут порой избавить арендатора от намерений податься куда-нибудь в другую часть города из того же центра. И понятно, что решение о переезде — штука весьма серьезная. Как пояснила директор агентства «Септима» Елена Звонарёва, к переезду нужно подготовиться. «Мы, например, начали подавать рекламу с упоминанием своих новых телефонов еще за два месяца до того, как перебрались из центра на Взлетку, где аренда нам обходится значительно дешевле. Сейчас у большинства фирм существуют сайты. Через них можно довести до клиента свои новые координаты. В общем, достаточно подойти к вопросу грамотно. Что касается самих затрат, связанных с переездом, то они не так велики, чтобы быть сдерживающим фактором при желании сменить офис. Экономия средств на аренду может быть несравнимо существеннее».

Если говорить о торговых предприятиях, то на Взлетке, к примеру, можно найти помещение всего за 700-800 рублей за метр. Чем не вариант против полутора тысяч в центре? Хотя предприятия торговли порой предпочитают просто не расширять сети своих магазинов, откладывая открытие новых торговых залов на потом. Как признался в неофициальном разговоре представитель одной из сетей магазинов, специализирующихся на продаже обуви, фирма отложила открытие торгового зала в новом ТЦ «Огни», поскольку сейчас ведутся переговоры о пересмотре договора аренды. Разумеется в сторону уменьшения арендной ставки. Кроме того, уже используемые торговые площади фирмы предполагается частично сдать в субаренду.

И это тоже, по словам Ольги Савченко, тенденция нашего времени. В субаренду сегодня сдают имеющиеся «излишки» площадей даже банки. И вообще, если прежде типичным крупным арендатором считался предприниматель, который брал в аренду 300-500 квадратных метров площади, то сейчас большим выглядит уже тот, кто замахнулся на 100-150 метров.

«Ходовым товаром являются небольшие офисы. Это площади тридцать-двадцать метров, даже десять метров для того же офисного помещения.— говорит Ольга Савченко.— Уменьшили свои площади торговые точки. У населения снизилась потребительская способность. Свои обороты торговля соответственно снизила — уменьшился и размер площади. Предприниматели выкручиваются, как могут».

Неудивительно, что и новые торговые и офисные помещения простаивают в ожидании арендаторов. Пустеют даже те коммерческие площади, где, казалось бы, еще вчера бурлила жизнь. «Из “Торгового квартала” и “Кванта” предприниматели просто бегут,— констатирует факт Елена Звонарёва.— “Июнь” и “Огни” до сих пор стоят полупустые. Проблемы у центра “Евразия”, проект которого изначально не был продуман как следует. В выигрышном положении “Планета”. Там идут на уступки арендаторам и те из этого центра не уходят».

«В офисном бизнес-центре класса «А» на Молокова-Авиаторов, который “Монолитстрой” планирует сдать через два месяца, предложение торговых площадей держатся пока на уровне двух тысяч рублей за квадрат. Офисные помещения — 1200-1500 рублей в зависимости от занимаемой площади. Но сейчас на рынке нет крупных операторов, для которых этот бизнес-центр изначально предназначался» — отмечает Ольга Савченко.
И очевидно, что бурно радоваться снижению арендных ставок не приходится. Как сказал один из предпринимателей, от того что цены на аренду падают, не легче, поскольку доходы, к сожалению, падают тоже.

«В настоящий момент происходит замедление темпов падения цен на аренду коммерческой недвижимости,— говорит Ольга Савченко.— Но на то, чтобы достичь баланса между спросом и предложением, потребуется как минимум год».

Автор: Татьяна Кириченко, специально для портала о недвижимости в Красноярске INFORM24.RU

Елена Звонарева: «Уверена, что некоторые ТРК сейчас работают в минус»

Начало века было ознаменовано стремительным развитием красноярского рынка торгово-развлекательных комплексов и офисно-деловых бизнес-центров. Если до этого времени данный сегмент был представлен большей частью тем, что в международной классификации называется «центры районного формата» и легендарным недостроем КАТЭКНИИУголь, то буквально за несколько лет появилось сразу несколько громких и даже относительно уникальных проектов. Однако это не смогло насытить рынок в достаточной степени. О сегодняшнем состоянии дел на рынке коммерческой недвижимости, о его проблемах и перспективах «ВК» беседует с руководителем коммерческого отдела девелоперской компании «Стройсервисинвест», директором агентства недвижимости «Септима» Еленой Звонаревой.

- Все-таки насколько сегодня насыщен рынок ТРК и бизнес-центров?
- Сегодня при оценке этого рынка необходимо учитывать грянувший экономический кризис, к которому мы будем не раз возвращаться. Если рассматривать рынок с привязкой к сегодняшнему дню, то покупательской способности для освоения того, что сейчас уже есть на рынке, совершенно очевидно, недостаточно. Однако если мы вернемся в еще благополучное лето 2008 и возьмем уже открывшиеся «Планету», «Огни» и «Июнь», то даже с их учетом имеющихся площадей явно не хватало. По сути, к европейским, московским, питерским и даже новосибирским стандартам мы еще даже не приблизились.

- Получается, что еще летом рынок был не насыщен, а сейчас перенасыщен?

- Да, конечно. И все дело в покупательской способности, а точнее, ее нехватке.
- Имеете в виду арендаторов или прямых покупателей?- Да и тех и других, ведь бизнес и платежеспособность арендатора напрямую зависят от платежеспособного спроса на его товар, а это уже прямой потребитель. «Июнь» или «Огни» открывались уже практически в кризисное время и сделали это, набрав лишь порядка 50% арендаторов. Такое поведение совершенно неоправданно, ведь эксплуатация подобного сооружения — это огромные расходы, а если их не из чего покрывать, то управляющая компания будет нести огромные убытки. И я уверена, что они сейчас работают в минус.

- С другой стороны, кризис не вечен, и когда ситуация начнет выправляться, у этих компаний будет уже задел…

- Может быть, а может и не быть (улыбается). Сейчас настолько непредсказуемая ситуация, что строить свою деятельность на каких-то прогнозах, даже с высокой погрешностью, очень рискованно.

- А если снова вернуться в благополучное лето 2008 года — сам формат ТРК был востребован?
- Чрезвычайно, и с позиции покупателя, и, соответственно, с позиции продавца. Летом проходимость «Планеты» была огромна, и наши федеральные клиенты, когда подыскивали себе площади, готовы были платить по выставленному ценнику (а он не мал), лишь бы туда попасть, но площадей явно на всех не хватало.
- Экономический кризис и снижение платежеспособности населения — основные препятствия?
- Не совсем. Вернемся к предыдущему вопросу: почему федеральные арендаторы готовы были платить высокую цену и почему она высока? В «Планете» очень жестко выдерживается концепция — один из ключевых моментов хорошего ТРК — и попасть туда очень не просто, в отличие от того же «Июня» или «Огней», где концепция, по сути, есть, но подход более мягкий, что, по моему мнению, не верно.
- А почему концепция так важна?
- Эффект синергии. Покупатель идет к одному, потом к другому и так далее. А чем успешней бизнес арендаторов, тем уверенней чувствует себя управляющая компания. С другой стороны, любой серьезный арендатор, заходя в ТРК, выставляет управляющей компании определенные требования по соседям, наличии рядом определенных объектов развлечений и общепита. Решить эту задачу тоже много проще в рамках единой концепции.
- Я так понимаю, отсутствие концепции — это такое косвенное препятствие, в смысле недочет в работе, снижающий эффективность. А какие еще подобные препятствия существуют?
— Пожалуй, важнейшим здесь является расположение. Возьмем тот же «Июнь» или «Огни». У обоих расположение являет собой один большой минус. Подъезды же к «Июню» или «Огням» неудобные, и потому потенциальный покупатель скорее поедет в «Планету», где этот вопрос решен значительно лучше.
- А как на сегодня решен вопрос так называемых «мертвых петель» — зон, лежащих вне стандартных покупательских маршрутов? Это, я так понимаю, еще один пункт, который существенно влияет на эффективность.
- Совершенно верно — чем меньше таких «мертвых петель», тем лучше. И здесь опять «Планета», с ее внутренней планировкой, выигрывает. Что «Июнь», что «Огни» в этом смысле спроектированы весьма невразумительно, и в них таких зон очень много. Такие места, как правило, акцентируются при помощи развлечений, но когда их очень много, управляющая компания получает прямые потери доходов.
- А каково должно быть соотношение торговли и развлечений, чтобы ТРК был максимально эффективен?
- Как таковой подобной пропорции не существует. Для того чтобы ТРК был эффективен, он должен обладать продуманной концепцией, грамотным подбором арендаторов и правильно выбранным форматом. Главный принцип здесь — ориентация на потребности целевых групп потребителей в подборе «якорных» арендаторов, которыми, по сути, и являются развлечения и общепит.
- Разница в цене квадратных метров для торговли и развлечений действительно большая?
- Судите сами: летом 2008 года аренда одного квадратного метра торговой площади стоила ориентировочно $100 в месяц, тогда как развлекательные компании готовы были платить $90 в год.
- Получается, что большое количество «развлекательных» арендаторов — следствие неправильной планировки здания?
- Не совсем так: если отдать полностью все площади под торговлю, это скажется на покупательском потоке.
- А вообще строительство ТРК — дорогое удовольствие?
- Учитывая размах, да, но если считать с привязкой к квадратному метру, то себестоимость значительно ниже, нежели при строительстве БЦ. Например, «Планету» строили из расчета себестоимости не более 30 тыс. рублей за квадратный метр, «Огни» также заявляли подобную цену, что при таких масштабах весьма небольшие деньги. Вообще на строительство ТРК не принято тратить много денег, финансовые показатели превыше всего, впрочем, как и везде… Но здесь более простые требования к отделочным материалам и вообще архитектурным изыскам.
- Удается?
- Далеко не всегда. Смотрите, «Планета» строилась в очень удобном месте: ровная площадка, расположенные неподалеку коммуникации, уже существовавшие подъездные пути — она и обошлась в заявленную сумму. Другое дело «Огни» и «Июнь» — они просто не могли быть построены дешево. «Июню», стоящему на горе у Октябрьского моста, пришлось строить подпорные стены, а, по нашему опыту, это значительная часть стоимости всего строительства. То же пришлось делать «Огням». Так что там строительство обошлось гораздо дороже. Плюс к этому у них до сих пор не решен вопрос по сносу стоящего рядом ветхого жилья, в связи с чем дорога построена не так, как надо, а это влияет на покупательский поток. Транспортная доступность — это первый параметр, который учитывается еще на стадии получения участка под застройку. Идеальным местом для строительства будущего ТРК является пересечение крупных транспортных магистралей, при этом наличие удобных съездов и развязок является одним из обязательных условий. Если хороших дорог рядом нет, то в интересах девелопера пойти на дополнительные расходы, чтобы их построить или реконструировать имеющиеся.
- Соответственно, это скажется на сроках окупаемости. А какие они вообще?
- В идеале это 8—10 лет, однако бывают исключения. К примеру, «Торговый квартал на Свободном», т. к. был первым объектом подобного формата, несмотря на всю неудачность, по сравнению с новыми ТРК окупился очень быстро. Появление же конкурентов увеличивает сроки. Однако та же «Планета», я полагаю, в условиях лета 2008 года окупилась бы лет за 6—7.
- Существует международная классификация торговых центров. На сегодня многие ли из красноярских ТРК ей соответствуют?
- Не совсем верно ставить вопрос таким образом. Международная классификация делит ТРК на несколько групп по размерности: районные, городские, федеральные. Так вот «Планета» — безоговорочно ритейл-парк или Power centers (иначе суперрегиональный центр) и, пожалуй, единственная в этом сегменте, кто может претендовать на категорию «А», если проводить аналогию с бизнес-центрами. «Огни», на первый взгляд, также подходят под эту категорию, но у них есть другая проблема — коэффициент полезного использования, рассчитываемый как отношение площадей, сдаваемых в аренду, к числу сопутствующих площадей. У «Огней» этот показатель значительно ниже требуемого.
- Проблемы с внутренней планировкой, плохой организацией коммуникаций — они откуда берутся?
- От тех, кто разрабатывает проект. Опыт работы с иностранными архитекторами показывает, что они сначала прорабатывают функционал, а уж потом облекают его в некую архитектурную форму. Наши же, в основе своей, работают совершенно иначе — разрабатывают внешний вид, а как будет организовано пространство внутри, им абсолютно безразлично. Впрочем, и то и другое мы видим.
- А как должно быть?
- Объемно-планировочные решения ТРК должна отличать выраженная функциональность. Как правило, ТРК строятся одноэтажными или двухэтажными, поскольку при нескольких этажах появляются дополнительные затраты на перегрузки и перемещение товаров по вертикали, а также на механические устройства подъема покупателей (траволаторы, лифты, эскалаторы) и много других осложняющих факторов, впрочем, и покупатель ленится далеко забираться, в связи с этим и ставки аренды на более высоких этажах ниже.
- А что происходит в сегменте бизнес-центров?
- Да практически то же самое, за тем одним лишь исключением: среди ТРК есть «Планета», которая может претендовать на класс «А». Касательно же бизнес-центров все много хуже: в прошлом году агентство «Септима» проводило исследование красноярского офисного рынка для крупной московской компании и выяснило, что ни одного бизнес-центра класса «А» в городе нет. При этом мы адаптировали международную классификацию под реалии Красноярска, т. е. просто занизили требования.
- А проблемы? Что не так?
-Все те же (улыбается): от нехватки парковочных мест до неправильной планировки. Взять хоть последний громкий проект — «Монолит-голд». Основная проблема — неэффективные планировки. Плюс наличие на некоторых этажах коридоров, в которых любая открытая дверь мешает другой. Или БЦ «Европа», в котором потолок сделан ступенчатым, что недопустимо для «А»-класса, работа систем вентиляции желает лучшего, но, говоря честно, владельцы здания сделали максимум того, что можно было сделать для этогоздания, учитывая то, что новые системы пришлось вписывать в уже имеющийся контур объекта, проект которого был разработан достаточно давно.
- Тогда какие у нас бизнес-центры? «В» и «С»?
- Скажу откровенно, когда мы исследовали рынок, то БЦ «Европа» оказался «В-». Зато точно на «В+» прошел БЦ «Весна». Там точно более эффективно организовано пространство, чем в том же «Монолит-голде», который позиционируется как класс «А». С нашими выводами согласились наши московские коллеги по приезде в Красноярск.
- А процедура получения бизнес-центром какого-либо класса регламентирована?
- Нет, в том-то и дело. Сегодня любой девелопер может заявить класс своего строения, исключительно исходя из собственного волеизъявления. Однако существует официальный стандарт бизнес-центров, и при желании девелоперу можно доказать обратное. Другое дело, что это никому не нужно.
- Странно, ведь аренда класса «А» обходится дороже того же «В». Кстати, эта разница велика?
- Да, и весьма. Если брать опыт ближайших городов, где все-таки есть бизнес-центры класса «А», то там ставки аренды на 70—80% больше. Однако надо понимать, что там и вложения больше: летом 2008 года, когда ситуация была достаточно стабильной, себестоимость квадратного метра в классе «А» начиналась от 70 тыс. рублей. В сегодняшних же условиях замахиваться на строительство класса «А» вообще не стоит: во-первых, по причине больших вложений, во-вторых, в связи с тем, что, скорее всего, не будут найдены арендаторы в среднесрочной перспективе, так как все оптимизируют свои расходы.
- Вообще, кризис сильно ударил по сегменту бизнес-центров? По его рентабельности?
- Сильно. Сейчас многие офисные и бизнес-центры снижают ставку аренды, чтобы только удержать арендаторов. Например, новосибирский бизнес-центр класса «А» «Кронос», у которого до этого аренда стоила около 2,5 тыс. рублей, с января понизил плату до тысячи, причем для тех, кто заезжает после Нового года, устроены арендные каникулы, в этом году до марта они не будут платить аренду, плюс еще некие интересные решения для привлечения арендаторов. И это правильно, ведь нужно работать, а не простаивать. Мне совершенно непонятно решение «Метрополя» в ноябре поднять ставку аренды. Это привело лишь к тому, что половина его помещений сейчас пустует.
- Если вернуться к девелоперской деятельности, то бишь строительству ТРК и бизнес-центров, насколько сильно кризис подкорректировал планы компаний?- Ну давайте смотреть: «Июнь» собирался строить второй ТРК, «Огни» тоже, плюс еще три проекта компаний, которые пока не выходили на красноярский рынок, плюс еще несколько федеральных компаний исследовали рынок — т. е. около 10 разного формата торговых комплексов и порядка 12—15 бизнес-центров. Причем часть из них были заморожены, даже не выйдя на стадию проектирования. Все ждут, и сегодня это самое правильное решение, ведь никто не может с достаточной долей достоверности сказать, когда кончится этот кризис и ситуация начнет выправляться. Тем более непонятно, какими темпами все это будет происходить. Так что сегодня стартовать очень опасно, ведь можно просто не дотянуть до лучших времен.

Евгений Волошинский, "Вечерний Красноярск"

Профессионалы рынка коммерческой недвижимости городов Сибири объединились в «Умную группу»

6 февраля в Бизнес-центре «КРОНОС» в Новосибирске состоялась первая официальная встреча участников нового на рынке недвижимости профессионального объединения, имеющего на данный момент два названия – CRES GROUP (CRES расшифровывается как Commercial Real Estate of Siberia) и «Умная группа».

В состав данной организации вошли представители риэлтерских компаний из Новосибирска, Кемерово, Красноярска, Барнаула, Омска и Томска, а также специалисты ряда других направлений рынка недвижимости.
В состоявшемся в предыдущую пятницу собрании CRES GROUP приняли участие Александр Назаров, гендиректор РК «БрокерКом», Матвей Ляпин, директор «Смарт-Коммерческая недвижимость» (г. Кемерово), Андрей Клепиков, коммерческий директор «Смарт-Коммерческая недвижимость» (г. Кемерово), Андрей Татарников, директор «Сити Риэлти плюс» (г. Томск), Денис Ефименко, директор управляющей компании «Калинка» (г. Новосибирск), Андрей Ионкин, специалист по торговым сетям (г. Новосибирск), Иван Жулей, главный редактор группы изданий «Проспект» (г. Новосибирск). С видеообращением выступил Михаил Колесник, руководитель гостиничного направления РК «БрокерКом» (г. Москва).

Инициатором и идейным вдохновителем создания данного объединения выступили известные эксперты на рынке коммерческой недвижимости и действующие брокеры – Александр Назаров и Матвей Ляпин.
Как рассказал господин Назаров, на мысль найти надежных партнеров в соседних сибирских городах натолкнули сами клиенты, которым требовалось решить вопросы, связанные с недвижимостью, не только в Новосибирске, но и в Кемерове, Омске, Красноярске, Барнауле и т.д. По признанию руководителя РК «БрокерКом», процесс этот оказался долгим и трудоемким: «Я потратил очень много времени и сил на то, чтобы найти адекватных и надежных партнеров, без наличия которых невозможно вести бизнес в других городах. Одним из первых стал представитель Барнаула – Олег Гильгенберг, учредитель группы компаний «Алтайская Элита», директор компании «Алтайская Элита недвижимость». Следующими новобранцами группы стали: Матвей Ляпин, директор кемеровской компании «Смарт-Коммерческая недвижимость и Елена Звонарева, директор красноярской компании «Агентство «Септима». С большим трудом нашлись партнеры Томске и чуть позже Омске», - уточняет Александр Назаров.
Поскольку каждый из участников является профессионалом и экспертом на рынке недвижимости в своем городе и может решать вопросы любой сложности, родилась идея консолидировать силы и использовать свои возможности для выхода на качественно новый уровень оказания риэлтерских услуг. Теперь, как убеждены представители CRES GROUP, федеральным брокерским компаниям, работающим с объектами недвижимости в Сибири, не надо будет «бегать» от агентства к агентству, а достаточно будет обратиться в «Умную группу» - структуру, объединяющую профессионалов сибирского рынка real estate.
Участники CRES GROUP обозначили данную организацию, прежде всего, как компанию будущего.Задача группы не в том, чтобы консолидировать усилия для выживания в сложившихся условиях, а в поиске интересных ходов и эффективных механизмов взаимодействия, которые позволили бы на выходе из кризиса получить синергетический эффект.

В ближайшей перспективе компания планирует представить Сибирь в рамках CRES GROUP на весенней выставке в Москве и провести в Новосибирске конференцию, посвященную гостиничному рынку.
Партнером в проведении данного мероприятия выступил БЦ класса "А" «Кронос».

www.mirdela.ru

Спрос на недвижимость снова растет

И так.... постепенное возвращение уровня спроса на докризисные позиции началось. Покупать квартиру нужно именно сейчас, так как можно подобрать хороший вариант и для себя, и в качестве инвестиционного инструмента. Кроме того, именно сейчас инвестиции в жилую недвижимость позволят не только не потерять деньги из-за нестабильности экономической ситуации, но и получить ощутимый доход от вложений в долгосрочной перспективе. Еще в конце прошлого года аналитики предсказывали, что спрос на жилье будет оставаться на уровне, близком к нулевому, до тех пор, пока рынок не достигнет ценового дна. По всей видимости, это наконец случилось. Можно делать осторожный прогноз, что рынок достиг того самого дна, которого все ждали. По спросу и сделкам мы начинаем выходить на докризисный уровень. Не только минимальная стоимость жилья стимулирует покупательскую активность. Кроме этого большую роль играют девальвация рубля, общая нестабильность в экономике, отсутствие активности на фондовом рынке. Все это заставляет инвесторов обратить внимание на более консервативные инструменты, в частности недвижимость.

В целом и общем... делайте выводы.

Приглашаем риэлторов!

Требуются энергичные работники желающие получать высокую зарплату, выгодные предложения для агентов с опытом, для новичков обучение бесплатно, опытные наставники, дружный коллектив. Реклама в СМИ, перспектива карьерного роста. Стабильность работы. Корпоративный настрой коллектива делает работу комфортной. Примем коллективы агентов, условия работы сможем обговорить при личном собеседовании, ждем ВАС!!!

тел. 295-00-56

Красноярцы ищут недвижимость в интернете?

Занятное наблюдение.. впрочем в реалиях времени, поясню о чем речь...
Регулярно отслеживаю основные запросы посетителей интернет сайтов интересующихся недвижимостью в Красноярске, сделав эту выборку сегодня неожиданно увидела совсем иные цифры нежели еще в декабре 2008 года...

Иные в том самом смысле, что количество посетителей с конкретным ключевым запросом увеличилось ровно в два раза. Что бы это значило? Возможные варианты:
1 вариант: потребитель научился правильно формировать вопрос ;)
2 вариант: увеличился спрос ;) ;).... о если бы..
3 вариант: в интернете удобнее искать....
возможны и иные...
Отчаянно верю что это смесь всех трех вариантов с перевесом 2-го варианта по объему, а вот и сами цифры:

*красноярск недвижимость 13475
недвижимость красноярск 13475
квартиры красноярск 12683
аренда красноярск 5827
*недвижимость в красноярске 5245
продажа квартир красноярск 2071*
агентства недвижимости красноярск 1013
агентства недвижимости красноярска 1013
коммерческая недвижимость красноярска 489*
коммерческая недвижимость красноярск 489
цена недвижимость красноярск 371*
агенства недвижимости красноярск 325
агенство недвижимости красноярск 325
недвижимость г красноярск 311
аренда недвижимости красноярск 253*
коммерческая недвижимость в красноярске 160

При этом очевидный перевес на сей момент у жилой недвижимости.... Выводы?
Выводы каждый волен делать свои. Но интерес очевиден!

Доверие

Намедни попалась на  глаза такая  тема как «возрождение доверия к профессии риэлтора». По идее, для большинства коллег это постоянно ноющая мозоль, на которую норовит наступить каждый, кто хоть как-то столкнулся с работой агентства недвижимости. Причин возникновения подобной проблемы масса: начиная от примитивного «кидалова» и заканчивая раздражающими многих размеров комиссионного вознаграждения. Понятно, что я смотрю на все это со своей стороны, имея возможность наблюдать и анализировать, так сказать, изнутри процесса. Может стоит просто подумать, а нужно ли вообще заниматься этим «ренессансом репутации» или лучше банально идти своей дорогой, работая в обычном режиме и производя базовый комплект услуг по продаже, покупке или обмену объектов недвижимости в Красноярске? Мне как-то ближе второе. С одной лишь оговоркой – делать всё это надо как для себя самого. Вот об этом и поговорим…

В чем причина возникновения какой-либо ненависти к кому-нибудь, в данном случае к риэлторам? Точно – в непонимании. Другого объяснения нет. Гражданин, который приходит в агентство недвижимости, в большинстве случаев морально готов к тому, что ушлые барыги сейчас «разведут» его по полной программе. И естественно готовится к визиту как на войну: собирает сведения о предполагаемом противнике, выстраивает оборонительные укрепления, планирует маршруты отступления и т.п. Нормально ли это? Да. Звучит, конечно, диковато, особенно от директора риэлторской компании, но это так и есть. Стоит только расслабиться, тебя тут же, как .... попытаются ........ толковые «разводилы». А если уж дело касается продажи квартиры, то тут бди с утроенной силой. И граждане бдят…

Естественно, что попытки «расслабить» потенциального клиента со стороны агентства недвижимости имеют место быть. Здесь и демонстрация всяких лицензий, грамот, отзывов уже прошедших «испытание продажей», убеждение, вразумление и т.д. На кого-то действует умиротворяюще, другие начинают с удвоенной силой подозревать недоброе, мысля примерно так: «Ага, держи карман шире. Тоже нашел себе ..........».  И идет обоюдная тотальная загрузка мозга. Понятно, что сколько в машину бензина не залей, быстрее она от этого не поедет. Наблюдается полная аналогия.

Ко мне давно и прочно прилип ярлык нетерпимости к «неподдающимся» гражданам. Каюсь, я действительно не считаю нужным тратить свое время на ментальные дуэли а-ля «кто кого», предпочитая посылать таких камрадов подальше. Потому что результат всегда один - «никто и никого». Я вообще считаю, что уговаривать кого-либо пользоваться нашими услугами – занятие заведомо проигрышное. Человек должен созреть для этого самостоятельно. Лично ему должно быть от этого комфортно. И только тогда я смогу внятно объяснить ему «почему, за что и сколько». Отсюда и нормальные условия работы, правильный результат и достойное вознаграждение. А частенько получается так – мы втыкаем товарищу в мозг отвертку, начинаем проворачивать, и спрашиваем «нормально?».

Абсолютно то же самое касается и процесса «возрождения доверия». Отвертки здесь совершенно ни к чему. Дело это крайне медлительное, эволюционное. И совершенно непонятно, кому нужное. Риэлторам? Вроде как да, однако, есть мнение, что гуру (профессионалы с многолетним опытом) рынка недвижимости чувствуют себя неплохо и в настоящий момент. «Одноразовым» же дуракам никакой ренессанс не поможет. А «средний класс» агентов (рабочая косточка) спокойно функционирует под прикрытием мегабрендов, да и просто добротных компаний, где первоначальную имиджево-переговорную нагрузку на себя берет , ограждая от необходимости выставлять напоказ свой «неоперившийся» опыт.

Думаю, что населению же вся эта кристаллизация имиджа вообще по барабану. Внедрить в мозг граждан мысль, что посредник – это почетная и уважаемая профессия, показывая по телеку высокодуховные метания? И потому риэлтор (а с ним и еще кучка профессий), как лицо не причастное к производству конкретных железяк, в стране с рабоче-крестьянским менталитетом еще очень долго будет ассоциироваться как некая мини-олигархическая единица, недостойная доверия.

Напрягает ли данный факт конкретное агентство недвижимости? Нет. Есть такой рекламный слоган у сигарет Давидофф: «понимание приходит с опытом». Большинство граждан, прошедших через нашу компанию (да и просто через руки грамотных профессионалов) в ходе решения своих жилищных проблем приобрели некий опыт, своего рода прививку от мнения толпы - понимание. И риэлторы для них уже не мрачный жупел, а такие же люди, которые работают на вверенном им участке. Хорошо работают. И не надо тогда никакого сурового забарывания отрицательного барыжьего имиджа, включая потуги на дурацкий ренессанс доверия. Просто делай всё как для себя, а не через известное место. Делов-то...

Отсюда: Жилищная стратегия.

Кризис? Что происходит на рынке?...

Если провести некую аналогию с прошлыми годами, то пока все как всегда. Ничем особым, пожалуй, январь 2009 года не отличается, конечно, кроме известных событий... Традиционно россияне с головой уходили в новогодние каникулы и.. тяжело, а, иногда, и очень тяжело из них выходили. Активная и более обеспеченная часть населения уехала отдыхать на 2-3 недели за границу. И для нас - специалистов на рынке коммерческой недвижимости это означает, что НАШ клиент еще не в городе и полноценная деятельность еще не развернулась. Отличается начало этого года, пожалуй, тем, что с конца прошлого года практически прекратились сделки из-за общей тяжелой ситуации в стране, а те сделки, которые уже были скреплены какими либо обязательствами либо расторгались, либо переносились (оттягивались) на весну 2009 года, либо по ним не рассчитывались.

Активные частные инвесторы в ожидании. Компании принявшие решение о развитии тоже. Все ждут снижения цен и боятся прогадать. Охарактеризовать нынешнее состояние можно 5 словами: Тишина. Паника. Ожидание. Контраст цен. Возможности. Что же происходит на рынке коммерческой недвижимости сейчас, какие тенденции?.. Попытаюсь показать факты. Ведь на основании фактов можно принимать взвешенные решения. А поскольку я нахожусь внутри рынка и имею непосредственное отношение к фактам, то вот ими и поделюсь. И может это кому-нибудь поможет. Самый популярный вопрос, который мне сейчас задают это – насколько снизились цены и насколько они еще снизятся? А, нет, есть еще один – сколько стоит моя недвижимость сегодня или за сколько ее можно сдать? Мой ответ на второй вопрос такой – понятия не имею… Бред, конечно. Человек проработавший на рынке недвижимости 10 лет и из них 6 лет в коммерческой недвижимости не может определить примерную рыночную стоимость.. Хотя просчитать, прикинуть, конечно, можно. Но вопрос то в том – не сколько стоит моя недвижимость, стоить она может сколько угодно, вопрос в том, а где покупатели и арендаторы? Вопрос в том, а за какие деньги ОНИ купят или арендуют ваше помещение?! А поскольку арендаторы и покупатели практически вымерли, то сколько бы ваше помещение не стоило смысла от этого сейчас большого нет.. – я имею ввиду то, что какую бы цифру я не назвал, она может быть очень далека от истины. Я говорю так – самое главное при обращении арендатора или покупателя сейчас, так это то, чтобы характеристики их заказа совпали с характеристиками вашего помещения (месторасположение и площадь), а вот если им в этом случае ваше помещение стало интересным, то нужно договариваться по цене!
И мой совет – Д О Г О В А Р И ВА Й Т Е С Ь! Иначе, можно потерять значительно больше! Пересмотреть условия аренды можно всегда. И если вопрос по продаже или аренде для вас сейчас актуальный, то всем я рекомендую проявить максимальную активность для постоянного оповещения потенциальных арендаторов и покупателей недвижимости – то есть реклама и разные маркетинговые ходы. Это можно сделать самостоятельно. Можно обратиться к специалистам. Это поможет сэкономить и быть более уверенным в результате. Для таких ситуаций мы предлагаем новую услугу «ЛИЧНЫЙ БРОКЕР».
Ответ на вопрос – а насколько уже снизились цены, следующий: это зависит от разных обстоятельств и от разных типов недвижимости. Если бы вся недвижимость была государственной, то думаю, что как по указке могло бы произойти реальное снижение сразу на все. Но, слава богу, у нас есть частная собственность и у каждого владельца есть право самому принимать решение о стоимости своей недвижимости. Поэтому, мы сейчас наблюдаем тенденции появления предложений, кардинально отличающихся по цене и расположенных в 2х шагах друг от друга, с прочими равными характеристиками.

Ну, вот, например, Красный проспект, ул. Ленина и Советская. Самые так называемые топовые места. Есть цены предложений от 200 до 470 000 рублей за 1 кв.м. И если бы еще пол года, год назад цену 470 000 еще бы рассматривали и даже купили, то сейчас… А тот, кто установил цену 200 000 руб./кв.м – почему он это сделал? Ответ очевиден – нужны деньги. И уже в городе есть прецеденты, когда владельцы резко снижали и снижают цены продажи на 40-50-60% от до кризисной рыночной стоимости объекта, только лишь по одной причине – очень нужны деньги. Вот поэтому, я скептически смотрю на некоторые аналитические материалы, рассказывающие, что цена предложения снизилась на 3-10% за какой-то период. Надо сказать, что цена предложения сейчас вообще ни о чем не говорит. Многие просто не знают какую цену устанавливать, рынок очень сложно ощутить, многие по инерции продолжают рекламировать одну и туже цену, а некоторые и не собираются понижать. Настоящую ценность сейчас имеют только цены реально совершенных сделок. Ну, и, наверное, переговоров о цене, поскольку, из них видно, какие предложения готовы рассматривать покупатели и арендаторы и на что готовы соглашаться владельцы недвижимости. Больше всего, конечно, пострадали: А.владельцы помещений, которые в кризис оказались без арендаторов – их сейчас найти КРАЙНЕ тяжело; Б.владельцы помещений, где ставки аренды были самыми высокими, например, в некоторых бизнес-центрах аренда доходила до 1350-1400 руб./кв.м, и сейчас там можно найти офисы за 800 руб./кв.м, или торговые помещения, по Маркса или Красному проспекту, где аренда снижается с 4500 руб./кв.м в месяц до 2800 и ниже. На ул.Гоголя, например, в двух соседних домах есть помещения с арендной ставкой 1200, 2000 и 2800 руб./кв.м в месяц! На Красном проспекте в одном из самых проходных мест города цена продажи помещения до Нового года составляла 15600$/кв.м, а сегодня его готовы продать за 8241$/кв.м! Снижение в 2 раза за 15 дней!!!!
Максимальное же ценовое предложение от покупателей за помещение в топовом месте на сегодняшний день, о котором я слышал, составляет около 200 000 рублей за кв.м. Уже становится реальным взять в аренду торговое помещение по центральным магистралям за 1000-1200 руб./кв.м!
Это факты! Выводы делать Вам!
Кому интересно мое мнение – обращайтесь! Тем более, что факты появляются каждый день. Удачи нам всем!

http://www.brokercom.ru/?page=diary

Аренда увеличивается и снижается одновременно

Мы никак не можем прочувствовать динамику цен на аренду красноярских квартир. По мнению одних, аренда стремительно дешевеет, по мнению других — неуклонно растет.

Для аренды сегодня наступили неспокойные времена. Этот рынок, за небольшим исключением, отдан на откуп частным лицам, а значит, последствия паники на рынке аренды ощущаются лучше, чем в иных сегментах. Уже в конце ноября рынок захлестнули две противоположных тенденции — с одной стороны, многие арендаторы, узнав о падении цен на недвижимость, а также потеряв часть дохода, обратились к арендодателям с предложением снизить арендную плату «в связи с кризисом».С другой стороны, арендодатели, которые являются обычными жителями, не менее других подверженными всем трудностям и проблемам, хотели бы арендную плату повысить. Также — «в связи с кризисом». При этом приходим к мысли о том, что цены на аренду все же упадут — как бы ни были арендодатели заинтересованы в повышении доходов, сегодня платежеспособность арендаторов сокращается, и вряд ли в ближайшее время нас ожидает бум в зарплатах и премиях. Поэтому платить больше арендаторам попросту не из чего, а если арендодатели будут настаивать на повышении, очень быстро платить станет и некому.Однако путь к этому понижению цен будет непростым.
Так, уже сегодня некоторые из наших арендодателей переводят арендную плату в доллары, опасаясь колебаний рубля и понижать цены на аренду жилья эконом класса хозяева квартир не торопятся. В случае, если к весне ситуация на рынке жилья не стабилизируется, тогда точно можно ожидать резкого и быстрого снижения арендных ставок, а до тех пор на рынке возможны любые неожиданности и колебания.

Вопросы экспертам о настоящем и грядущем.

Очередной добротный материал от Владимира Абгафорова, монстра риэлторской журналистики ....

Целых 5 животрепещущих вопросов к представителям столичного риэлт-бомонда, включая топ-директоров крупных компаний и ведущих аналитиков столичного рынка жилья.

О кризисе в различных его проявлениях сегодня говорится много. Кризис многолик — его влияние ощущают на себе биржи и банки, промышленное производство, рынок труда. Своим мнением о том, как нынешние события отразятся на рынке жилой недвижимости, с читателями журнала делятся эксперты этого рынка.

Наши эксперты:
Константин Апрелев, вице-президент РГР;
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»;
Нури Катц, президент компании «CENTURY 21 Россия»;
Юлия Полякова, Директор по развитию компании «Мультиброкер»;
Михаил Гороховский, первыйвице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость»;
Светлана Аксенова, аналитик информационно-аналитического отдела компании «Пересвет-Инвест».

По информации, представленной в различных СМИ, наиболее негативно кризис должен сказаться на застройщиках и девелоперах. Так ли это? В чем это будет выражаться?
Константин Апрелев: — На мой взгляд, девелоперы начнут предпринимать следующие действия: будут сокращать финансирование программ по приобретению земли и развитию новых проектов; начнут сворачивать проекты с минимальной степенью готовности, требующие длительного времени и больших финансовых затрат для завершения; пересмотрят рекламно-маркетинговую стратегию и политику привлечения денежных средств от физических лиц в сторону снижения цен, снижения рисков для покупателей, введения рассрочки платежей и увеличения гарантий покупателям; будут продавать проекты и доли в них. Также возможно снижение затрат на реализацию проекта путем ухода в нижнюю ценовую категорию по качеству.

Олег Репченко: — Не совсем так: тут все зависит от конкретного застройщика или девелопера. Их можно разделить на две группы. Первую назовем «нормальные», — они занимались тем что строили. У этих компаний, как правило, есть уже существенная доля готовых или почти готовых объектов. Их можно распродать, в крайнем случае с некоторым дисконтом, получить деньги и прекрасно пережить кризис. А вот вторая группа строила не столько недвижимость, сколько «пирамиду». Получили площадку, обнесли забором, собрали денег — купили еще две площадки. Заложили их — купили еще пять. В итоге активов вроде бы много, но в более-менее готовом состоянии нет ничего. Вот эти компании, скорее всего, попадут в «кассовый разрыв». Чем больше у фирмы признаков второго рода — тем больнее по ней ударит кризис.

Нури Катц: — Не секрет, что большинство девелоперских проектов финансируются за счет кредитных средств. Когда банки требуют досрочного погашения кредитов, существенно повышают процентные ставки, а также отказывают в выдаче новых заемных средств, застройщик испытывает острую потребность в деньгах, что весьма проблематично в условиях стагнации рынка. Соответственно он начинает снижать цены, а за ним вынуждены делать то же самое и продавцы на вторичном рынке. Такая ситуация особенно ярко проявляется на зарубежных рынках курортной недвижимости. Сейчас в Испании хорошо покупать предложения, конфискованные банками: дом, который стоил 800 тыс., продается за 500 тыс. евро. К тому же проценты по зарубежной ипотеке не идут ни в какое сравнение с российскими: в среднем они составляют 5–7% годовых, банки кредитуют до 60% от стоимости объекта. Возвращаясь к российским реалиям, можно заметить, что многие крупные девелоперы замораживают новые проекты. На рынке происходит передел, в частности, сейчас некоторые девелоперы загородных поселков предлагают выкупить их проекты за половину или даже треть цены, дабы расплатиться по своим кредитным долгам. При этом поселки уже на треть заселены.

Юлия Полякова: — Конечно, для застройщиков и девелоперов это негатив, потому что они привыкли получать прибыль, неадекватную по меркам нормального рынка. Такого, вероятнее всего, больше не будет. Практически все банки прекратили сейчас финансирование нового строительства. Встречаются, правда, единичные исключения — например, Сбербанк выдает кредиты аккредитованным компаниям. Также появились сообщения, что новостройки пообещало выкупать государство. Схемы еще не прописаны, но вряд ли это будет сделано по тем ценам, которые предложат застройщики.
Михаил Гороховский: — Уверен, что кризис скажется именно на застройщиках и девелоперах. Выражаться это будет, с одной стороны, в уменьшении спроса: с рынка уходят частные инвесторы, все меньше и меньше покупателей по ипотеке. С другой стороны, девелоперы сейчас сталкиваются с большими проблемами при получении кредитов. А строительство, как известно, не может жить без них. Кредиты-то предлагают, но под проценты, которые даже торговые сети не выдержат. Для строителей кредит под 40% годовых — это просто петля. Светлана Аксенова: — Действительно, строительные компании оказались одними из первых, на кого кризис оказал заметное влияние. Связано это как с прекращением кредитования девелоперов, так и со снижением и без того крайне ограниченного спроса. Также весьма сильно подействовало фактическое прекращение выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке. Сегодня ипотеку на новостройку можно оформить только в Сбербанке и Экспобанке, ставки растут и уже превышают 15%.
Существует мнение, что кризисные ситуации могут быть даже полезны. Так ли это? Если да, то в чем именно заключается польза?

Константин Апрелев: — Все, что нас не убивает, — делает сильнее. В кризис имеют шансы выжить более подготовленные в профессиональном плане и осмотрительные предприниматели, а также компании, решения в которых принимаются не на основе интуиции и веры в собственную исключительность, а в результате разумного расчета и командного метода работы. Кризис заставит в дальнейшем быть осмотрительнее в развитии бизнеса и внедрять новые критерии оценки бизнес-проектов.
Олег Репченко: — Основная польза в том, что те компании, которые не распыляли свои ресурсы, имеют реальные активы, в нынешних условиях получают возможность сделать хороший задел на будущее. У кого есть деньги или объекты, готовые (или почти готовые) к продаже, могут скупить у менее удачливых конкурентов довольно дешево участки под застройку. И потом много лет их с выгодой для себя осваивать. Нури Катц: — Конечно, это утверждение верно. Во время кризиса, когда цены падают, люди, чтобы остаться в бизнесе, вынуждены работать усерднее и повышать свою компетентность. Это означает, что в будущем они станут работать эффективнее и предлагать более высокий уровень сервиса по более низким ценам, что только к лучшему.

Юлия Полякова: — Как сказал летом Уоррен Баффет, этот кризис покажет, кто вошел в воду без трусов. Польза в том, что сейчас многие осознают необходимость инвестирования средств в реальную экономику, а не в отрасли, гарантирующие получение быстрой прибыли. Возьмем ипотечный рынок. Система АИЖК, выкупающая закладные, показала себя несостоятельной. Ипотека затормозилась: даже если банки будут выдавать кредиты, непонятно, что им с ними дальше делать. То есть нужно думать о создании фундамента, а не о том, чтобы получить быстрые деньги. И, конечно, произойдет перераспределение рынка. Тоже явление, на наш взгляд, положительное. Компании будут укрупняться, усилится регулирующая роль государства.
Михаил Гороховский: — За годы благосостояния все мы немного «отпустили вожжи». В любом бюджете — будь то бюджет страны, организации или семейный — должен быть кто-то, кто следит за тем, разумно ли распоряжаются имеющимися ресурсами. Когда рынок на подъеме, все как-то снисходительнее относятся к тратам. Появляется ощущение, что прибыль только увеличивается и так будет продолжаться всегда, будет классно. Кризисы полезны в том смысле, что благодаря им люди начинают более рационально расходовать имеющиеся ресурсы. Хотя, безусловно, достигается этот эффект дорогой ценой.
Светлана Аксенова: — В условиях кризиса каждой компании придется оптимизировать расходы, повысить эффективность деятельности за счет профессионализма персонала.
В октябре 2008 г. ВЦИОМ провел опрос, по результатам которого более половины россиян считают недвижимость наиболее надежным способом вложения денег. В то же время сейчас уровень спроса на жилье снижается. Почему? Если потенциальные покупатели ждут существенного снижения цен — реальны ли их надежды?
Константин Апрелев: —Эксперты нашей компании считают, что корректировка цен на жилье эконом и бизнес-класса, а также объекты в секторе коммерческой недвижимости будет не очень значительной. Это недвижимость, которая пользуется устойчивым спросом и приносит неплохие доходы от сдачи в аренду. К тому же вышеназванные рынки достаточно консервативны, особенно в ситуации нестабильного поведения основных валют.

Олег Репченко: — То, что показывает ВЦИОМ, — такое обывательское мнение. Большая часть людей, которые так считают, никогда ничего не купят — просто потому, что у них нет денег. Если же говорить о реальных покупателях, умеющих считать деньги, то они обоснованно ждут снижения цен. Кроме того, появляется огромное количество ниш, где можно с большим дисконтом купить активы, а потом их продать. Не думаю, что найдется много людей, жаждущих зайти в московскую недвижимость на пике цен на нее. Скорее всего, они появятся здесь через год — когда цены прилично просядут. А если сейчас, — то только на условиях выбивания хорошего дисконта.

Нури Катц: — В ситуации нестабильной финансовой системы хранение денег в банках становится небезопасным. К тому же инфляция на данный момент превышает процент по банковским вкладам, что делает такие вложения малодоходными. Недвижимость столичного рынка в любом случае не может значительно упасть в цене, просто потому, что в Москве имеется острая нехватка квадратных метров, а количество желающих жить здесь с каждым годом возрастает. Поэтому как способ сохранения денег недвижимость Москвы безопаснее, чем банковские вклады или акции компаний. Однако более целесообразной сейчас представляется покупка ликвидной зарубежной недвижимости в тех странах и городах, которые уже практически достигли своего ценового дна. Рост обязательно начнется, но когда именно — этот вопрос в ситуации мирового кризиса остается спорным.
Юлия Полякова: — Недвижимость действительно является очень надежным инструментом инвестирования — об этом говорили многие экономисты прошлого, хотя сегодня их имена, к сожалению, порой подзабыты. В нынешней ситуации все действительно ждут снижения цен, и нарастает мощный отложенный спрос. Насколько эти надежды реальны? На мой взгляд, нужно разделять первичный и вторичный рынки. С новостройками снижение цен вполне возможно — «первичка» по цене сравнилась со «вторичкой» и даже иногда превосходит ее, что в принципе ненормально для объектов, реализуемых абсолютно без отделки. И рынок действительно должен скорректировать этот перекос. Что касается вторичной недвижимости, то пока предпосылок снижения цен на нее нет.
Михаил Гороховский: — Спрос не растет потому, что не растут доходы. «Официальная зарплата» в нашей стране — материя очень лукавая, но есть мнение, на мой взгляд, обоснованное, что 1 кв. м стоит примерно столько, сколько зарабатывает в месяц среднестатистическая семья. Так что те 6–8 тыс. долл. за 1 кв. м, к которым подобрались цены в Москве, и свидетельствовали об уровне реальных доходов. Сегодня рост зарплат прекратился — встал и спрос.

Светлана Аксенова: — Инвестиционная привлекательность недвижимости обусловлена низкой обеспеченностью населения жильем, а также недостаточным объемом ввода новостроек. Таким образом, потенциальный спрос действительно велик, и его снижение нельзя прогнозировать даже в долгосрочной перспективе. Нынешняя ситуация обусловлена как прекращением ипотечного кредитования на первичном рынке, так и снижением количества инвестиционных покупок. Если раньше предприниматели вкладывали средства в недвижимость, а развитие компании обеспечивалось банковскими кредитами, то теперь они стараются реализовать инвестиционные квартиры для получения свободных денежных средств.
Кризис «у них» усилил интерес иностранных продавцов недвижимости к нашим покупателям. Насколько заманчивы их предложения и для чего: в качестве инвестиции, вместо загородных дач?

Константин Апрелев: — На мой взгляд, как инвестиционные эти покупки в большинстве своем не оправданы, как потребительские решения — не вполне осознаны и не сопоставлены со временем использования такой недвижимости в течение года. Перед окончательным решением о приобретении недвижимости «там» попробуйте реализовать свой, еще не купленный, объект. Пообщавшись с риэлторами, вы по крайней мере сможете оценить потенциальный уровень потерь в случае необходимости продать зарубежную собственность.

Олег Репченко: — «Зарубежка» всегда неоднозначна — там другие законы, другие правила игры. Очень много подводных камней. На нашем рынке достаточно купить — и все. А за границей купить не проблема — продадут, и недорого. Но потом появляются налоги, коммунальные платежи — то, к чему наши люди часто просто не готовы. Я бы сказал, что зарубежная недвижимость — это не для обывателя, но если изучению рынка конкретных стран посвятить какое-то время, то зарабатывать там можно. Тем более что объекты недвижимости во многих странах, традиционно интересных для наших граждан (например, Средиземноморье), сегодня сильно просели по цене. В некоторых регионах Западной Европы снижение стоимости составляет от 30 до 70% или таковым будет. И с большой вероятностью можно утверждать, что, когда кризис через два-три года пройдет, цены восстановятся. На мой взгляд, самый безрисковый вариант — это совмещать инвестирование и использование для собственных нужд: и деньги вложил, и сам живешь. Если цены не растут, продать сложно — пользуюсь сам. А в перспективе, через энное количество лет, все, безусловно, будет стоить дороже. Тогда и продать можно.
Нури Катц: — Как способ сохранить свои деньги. Сейчас многие выводят средства из банков, акций и прочих финансовых инструментов, продают инвестиционные квартиры в Москве. Однако сразу же возникает вопрос, что делать с высвободившимися деньгами. В этом отношении некоторые страны, которые уже пережили основной удар кризиса на своем рынке недвижимости, выглядят весьма привлекательно. В любом случае, даже сильно подешевевшие в связи с кризисом, но ликвидные объекты в популярных среди туристов странах будут расти в цене. Это лишь вопрос времени. Во многих из них традиционные покупатели недвижимости (местные жители, а также англичане и французы, которые долгое время являлись основными покупателями курортной недвижимости) в связи с кризисом практически перестали ее приобретать. Девелоперы вынуждены искать клиентов в других местах — вероятно, они полагают, что в России очень много богатых людей.
Юлия Полякова: — И для инвестирования, и для себя. Цены на жилье за границей сегодня значительно более адекватные, чем у нас: хрущевка на дальней окраине Москвы стоит столько же, сколько вилла в Турции. И такой объект станет прекрасным вторым домом, куда можно отправить на лето семью, слетать на выходные. Это значительно удобнее, чем покупать дом в Подмосковье и потом стоять в пробках. Естественно, такая покупка не должна быть эмоциональной — нужно, чтобы приобретение оказалось действительно выгодным. Там продавцы тоже хитрые — иностранным покупателям они постараются продать втридорога.

Михаил Гороховский: — Купить домик где-нибудь в окрестностях Берлина или во Флориде — это неплохая идея. Но, разумеется, только в том случае, если ваш уровень дохода позволяет содержать эту недвижимость и жить самому. Многие аналитики и эксперты говорят о том, что довольно скоро рост цен на жилье возобновится. Насколько, на ваш взгляд, реален этот прогноз?

Константин Апрелев: — Полагаю, что эта ситуация будет зависеть и от цен на нефть, и от глубины кризиса в экономике. Если нефть не подорожает, то и быстрого восстановления роста цен на недвижимость не будет. Впрочем, существенное снижение тоже маловероятно. Рынок жилья очень консервативен: для большей части населения деньги являются менее надежным активом, чем жилье. Соответственно, люди не бросятся распродавать свои квартиры.

Олег Репченко: — Слово «скоро» здесь, думаю, не подходит. Мое видение — в ближайший год будет сползание вниз, потом какое-то время стояние на месте. И только когда кризис «рассосется» и жизнь наладится, цены снова поползут вверх — хотя бы из-за инфляции. Но это изменение тренда — года через полтора-два, не раньше. Я бы не ожидал возобновления роста в конце этого года, начале следующего…

Нури Катц: — Очевидно, что цены на рынке недвижимости когда-нибудь снова пойдут вверх, но когда? Ответ зависит от многих факторов, и цена на нефть — не единственный из них. Главный вопрос все-таки заключается в следующем: мы находимся в начале кризиса, середине или его конце? Ответа не знает никто, но очень похоже, что еще не в конце…
Юлия Полякова: — На тему о том, сколько продлится нынешняя ситуация, можно устраивать сеансы спиритизма. Достоверность прогнозов будет примерно такая же. Попробуйте, например, вызвать дух, например, Менделеева и спросите у него о грядущих событиях… Единственное, что можно сделать, — это следить за происходящим и стараться понять, как все события скажутся на рынке. В самой ближайшей перспективе.
Михаил Гороховский: — Промелькнула цифра: российские компании набрали за рубежом кредитов на общую сумму в 1 трлн долл. Все наши запасы, фонды, которые правительство создавало много лет, не достигают и половины этой суммы. Этот простой пример показывает, насколько глубоким оказывается нынешний кризис. Масштабов бедствия никто по-настоящему еще не знает. Вполне возможно, что мы принимаем сегодня за «дно» то, что окажется лишь еще одной ступенькой на пути вниз. Поэтому рост цен возобновится нескоро. С другой стороны, и масштабного снижения не будет, так как спрос невелик, в том числе и из-за сокращения ипотеки. Вот и происходят взаимоисключающие процессы. Кто знает, какой окажется сильнее…

Светлана Аксенова: — Делать прогнозы пока рано, поскольку значительное влияние на отрасль будет оказывать господдержка. Но нужно учитывать, что девелоперы заморозили проекты, которые планировали выйти на рынок к 2012 г., поэтому если в настоящее время возможно снижение цен, то в будущем провал предложения приведет к новой волне их роста.

Подготовил Владимир Абгафоров
Источник: Недвижимость & Цены