Елена Звонарева: «Уверена, что некоторые ТРК сейчас работают в минус»

Начало века было ознаменовано стремительным развитием красноярского рынка торгово-развлекательных комплексов и офисно-деловых бизнес-центров. Если до этого времени данный сегмент был представлен большей частью тем, что в международной классификации называется «центры районного формата» и легендарным недостроем КАТЭКНИИУголь, то буквально за несколько лет появилось сразу несколько громких и даже относительно уникальных проектов. Однако это не смогло насытить рынок в достаточной степени. О сегодняшнем состоянии дел на рынке коммерческой недвижимости, о его проблемах и перспективах «ВК» беседует с руководителем коммерческого отдела девелоперской компании «Стройсервисинвест», директором агентства недвижимости «Септима» Еленой Звонаревой.

- Все-таки насколько сегодня насыщен рынок ТРК и бизнес-центров?
- Сегодня при оценке этого рынка необходимо учитывать грянувший экономический кризис, к которому мы будем не раз возвращаться. Если рассматривать рынок с привязкой к сегодняшнему дню, то покупательской способности для освоения того, что сейчас уже есть на рынке, совершенно очевидно, недостаточно. Однако если мы вернемся в еще благополучное лето 2008 и возьмем уже открывшиеся «Планету», «Огни» и «Июнь», то даже с их учетом имеющихся площадей явно не хватало. По сути, к европейским, московским, питерским и даже новосибирским стандартам мы еще даже не приблизились.

- Получается, что еще летом рынок был не насыщен, а сейчас перенасыщен?

- Да, конечно. И все дело в покупательской способности, а точнее, ее нехватке.
- Имеете в виду арендаторов или прямых покупателей?- Да и тех и других, ведь бизнес и платежеспособность арендатора напрямую зависят от платежеспособного спроса на его товар, а это уже прямой потребитель. «Июнь» или «Огни» открывались уже практически в кризисное время и сделали это, набрав лишь порядка 50% арендаторов. Такое поведение совершенно неоправданно, ведь эксплуатация подобного сооружения — это огромные расходы, а если их не из чего покрывать, то управляющая компания будет нести огромные убытки. И я уверена, что они сейчас работают в минус.

- С другой стороны, кризис не вечен, и когда ситуация начнет выправляться, у этих компаний будет уже задел…

- Может быть, а может и не быть (улыбается). Сейчас настолько непредсказуемая ситуация, что строить свою деятельность на каких-то прогнозах, даже с высокой погрешностью, очень рискованно.

- А если снова вернуться в благополучное лето 2008 года — сам формат ТРК был востребован?
- Чрезвычайно, и с позиции покупателя, и, соответственно, с позиции продавца. Летом проходимость «Планеты» была огромна, и наши федеральные клиенты, когда подыскивали себе площади, готовы были платить по выставленному ценнику (а он не мал), лишь бы туда попасть, но площадей явно на всех не хватало.
- Экономический кризис и снижение платежеспособности населения — основные препятствия?
- Не совсем. Вернемся к предыдущему вопросу: почему федеральные арендаторы готовы были платить высокую цену и почему она высока? В «Планете» очень жестко выдерживается концепция — один из ключевых моментов хорошего ТРК — и попасть туда очень не просто, в отличие от того же «Июня» или «Огней», где концепция, по сути, есть, но подход более мягкий, что, по моему мнению, не верно.
- А почему концепция так важна?
- Эффект синергии. Покупатель идет к одному, потом к другому и так далее. А чем успешней бизнес арендаторов, тем уверенней чувствует себя управляющая компания. С другой стороны, любой серьезный арендатор, заходя в ТРК, выставляет управляющей компании определенные требования по соседям, наличии рядом определенных объектов развлечений и общепита. Решить эту задачу тоже много проще в рамках единой концепции.
- Я так понимаю, отсутствие концепции — это такое косвенное препятствие, в смысле недочет в работе, снижающий эффективность. А какие еще подобные препятствия существуют?
— Пожалуй, важнейшим здесь является расположение. Возьмем тот же «Июнь» или «Огни». У обоих расположение являет собой один большой минус. Подъезды же к «Июню» или «Огням» неудобные, и потому потенциальный покупатель скорее поедет в «Планету», где этот вопрос решен значительно лучше.
- А как на сегодня решен вопрос так называемых «мертвых петель» — зон, лежащих вне стандартных покупательских маршрутов? Это, я так понимаю, еще один пункт, который существенно влияет на эффективность.
- Совершенно верно — чем меньше таких «мертвых петель», тем лучше. И здесь опять «Планета», с ее внутренней планировкой, выигрывает. Что «Июнь», что «Огни» в этом смысле спроектированы весьма невразумительно, и в них таких зон очень много. Такие места, как правило, акцентируются при помощи развлечений, но когда их очень много, управляющая компания получает прямые потери доходов.
- А каково должно быть соотношение торговли и развлечений, чтобы ТРК был максимально эффективен?
- Как таковой подобной пропорции не существует. Для того чтобы ТРК был эффективен, он должен обладать продуманной концепцией, грамотным подбором арендаторов и правильно выбранным форматом. Главный принцип здесь — ориентация на потребности целевых групп потребителей в подборе «якорных» арендаторов, которыми, по сути, и являются развлечения и общепит.
- Разница в цене квадратных метров для торговли и развлечений действительно большая?
- Судите сами: летом 2008 года аренда одного квадратного метра торговой площади стоила ориентировочно $100 в месяц, тогда как развлекательные компании готовы были платить $90 в год.
- Получается, что большое количество «развлекательных» арендаторов — следствие неправильной планировки здания?
- Не совсем так: если отдать полностью все площади под торговлю, это скажется на покупательском потоке.
- А вообще строительство ТРК — дорогое удовольствие?
- Учитывая размах, да, но если считать с привязкой к квадратному метру, то себестоимость значительно ниже, нежели при строительстве БЦ. Например, «Планету» строили из расчета себестоимости не более 30 тыс. рублей за квадратный метр, «Огни» также заявляли подобную цену, что при таких масштабах весьма небольшие деньги. Вообще на строительство ТРК не принято тратить много денег, финансовые показатели превыше всего, впрочем, как и везде… Но здесь более простые требования к отделочным материалам и вообще архитектурным изыскам.
- Удается?
- Далеко не всегда. Смотрите, «Планета» строилась в очень удобном месте: ровная площадка, расположенные неподалеку коммуникации, уже существовавшие подъездные пути — она и обошлась в заявленную сумму. Другое дело «Огни» и «Июнь» — они просто не могли быть построены дешево. «Июню», стоящему на горе у Октябрьского моста, пришлось строить подпорные стены, а, по нашему опыту, это значительная часть стоимости всего строительства. То же пришлось делать «Огням». Так что там строительство обошлось гораздо дороже. Плюс к этому у них до сих пор не решен вопрос по сносу стоящего рядом ветхого жилья, в связи с чем дорога построена не так, как надо, а это влияет на покупательский поток. Транспортная доступность — это первый параметр, который учитывается еще на стадии получения участка под застройку. Идеальным местом для строительства будущего ТРК является пересечение крупных транспортных магистралей, при этом наличие удобных съездов и развязок является одним из обязательных условий. Если хороших дорог рядом нет, то в интересах девелопера пойти на дополнительные расходы, чтобы их построить или реконструировать имеющиеся.
- Соответственно, это скажется на сроках окупаемости. А какие они вообще?
- В идеале это 8—10 лет, однако бывают исключения. К примеру, «Торговый квартал на Свободном», т. к. был первым объектом подобного формата, несмотря на всю неудачность, по сравнению с новыми ТРК окупился очень быстро. Появление же конкурентов увеличивает сроки. Однако та же «Планета», я полагаю, в условиях лета 2008 года окупилась бы лет за 6—7.
- Существует международная классификация торговых центров. На сегодня многие ли из красноярских ТРК ей соответствуют?
- Не совсем верно ставить вопрос таким образом. Международная классификация делит ТРК на несколько групп по размерности: районные, городские, федеральные. Так вот «Планета» — безоговорочно ритейл-парк или Power centers (иначе суперрегиональный центр) и, пожалуй, единственная в этом сегменте, кто может претендовать на категорию «А», если проводить аналогию с бизнес-центрами. «Огни», на первый взгляд, также подходят под эту категорию, но у них есть другая проблема — коэффициент полезного использования, рассчитываемый как отношение площадей, сдаваемых в аренду, к числу сопутствующих площадей. У «Огней» этот показатель значительно ниже требуемого.
- Проблемы с внутренней планировкой, плохой организацией коммуникаций — они откуда берутся?
- От тех, кто разрабатывает проект. Опыт работы с иностранными архитекторами показывает, что они сначала прорабатывают функционал, а уж потом облекают его в некую архитектурную форму. Наши же, в основе своей, работают совершенно иначе — разрабатывают внешний вид, а как будет организовано пространство внутри, им абсолютно безразлично. Впрочем, и то и другое мы видим.
- А как должно быть?
- Объемно-планировочные решения ТРК должна отличать выраженная функциональность. Как правило, ТРК строятся одноэтажными или двухэтажными, поскольку при нескольких этажах появляются дополнительные затраты на перегрузки и перемещение товаров по вертикали, а также на механические устройства подъема покупателей (траволаторы, лифты, эскалаторы) и много других осложняющих факторов, впрочем, и покупатель ленится далеко забираться, в связи с этим и ставки аренды на более высоких этажах ниже.
- А что происходит в сегменте бизнес-центров?
- Да практически то же самое, за тем одним лишь исключением: среди ТРК есть «Планета», которая может претендовать на класс «А». Касательно же бизнес-центров все много хуже: в прошлом году агентство «Септима» проводило исследование красноярского офисного рынка для крупной московской компании и выяснило, что ни одного бизнес-центра класса «А» в городе нет. При этом мы адаптировали международную классификацию под реалии Красноярска, т. е. просто занизили требования.
- А проблемы? Что не так?
-Все те же (улыбается): от нехватки парковочных мест до неправильной планировки. Взять хоть последний громкий проект — «Монолит-голд». Основная проблема — неэффективные планировки. Плюс наличие на некоторых этажах коридоров, в которых любая открытая дверь мешает другой. Или БЦ «Европа», в котором потолок сделан ступенчатым, что недопустимо для «А»-класса, работа систем вентиляции желает лучшего, но, говоря честно, владельцы здания сделали максимум того, что можно было сделать для этогоздания, учитывая то, что новые системы пришлось вписывать в уже имеющийся контур объекта, проект которого был разработан достаточно давно.
- Тогда какие у нас бизнес-центры? «В» и «С»?
- Скажу откровенно, когда мы исследовали рынок, то БЦ «Европа» оказался «В-». Зато точно на «В+» прошел БЦ «Весна». Там точно более эффективно организовано пространство, чем в том же «Монолит-голде», который позиционируется как класс «А». С нашими выводами согласились наши московские коллеги по приезде в Красноярск.
- А процедура получения бизнес-центром какого-либо класса регламентирована?
- Нет, в том-то и дело. Сегодня любой девелопер может заявить класс своего строения, исключительно исходя из собственного волеизъявления. Однако существует официальный стандарт бизнес-центров, и при желании девелоперу можно доказать обратное. Другое дело, что это никому не нужно.
- Странно, ведь аренда класса «А» обходится дороже того же «В». Кстати, эта разница велика?
- Да, и весьма. Если брать опыт ближайших городов, где все-таки есть бизнес-центры класса «А», то там ставки аренды на 70—80% больше. Однако надо понимать, что там и вложения больше: летом 2008 года, когда ситуация была достаточно стабильной, себестоимость квадратного метра в классе «А» начиналась от 70 тыс. рублей. В сегодняшних же условиях замахиваться на строительство класса «А» вообще не стоит: во-первых, по причине больших вложений, во-вторых, в связи с тем, что, скорее всего, не будут найдены арендаторы в среднесрочной перспективе, так как все оптимизируют свои расходы.
- Вообще, кризис сильно ударил по сегменту бизнес-центров? По его рентабельности?
- Сильно. Сейчас многие офисные и бизнес-центры снижают ставку аренды, чтобы только удержать арендаторов. Например, новосибирский бизнес-центр класса «А» «Кронос», у которого до этого аренда стоила около 2,5 тыс. рублей, с января понизил плату до тысячи, причем для тех, кто заезжает после Нового года, устроены арендные каникулы, в этом году до марта они не будут платить аренду, плюс еще некие интересные решения для привлечения арендаторов. И это правильно, ведь нужно работать, а не простаивать. Мне совершенно непонятно решение «Метрополя» в ноябре поднять ставку аренды. Это привело лишь к тому, что половина его помещений сейчас пустует.
- Если вернуться к девелоперской деятельности, то бишь строительству ТРК и бизнес-центров, насколько сильно кризис подкорректировал планы компаний?- Ну давайте смотреть: «Июнь» собирался строить второй ТРК, «Огни» тоже, плюс еще три проекта компаний, которые пока не выходили на красноярский рынок, плюс еще несколько федеральных компаний исследовали рынок — т. е. около 10 разного формата торговых комплексов и порядка 12—15 бизнес-центров. Причем часть из них были заморожены, даже не выйдя на стадию проектирования. Все ждут, и сегодня это самое правильное решение, ведь никто не может с достаточной долей достоверности сказать, когда кончится этот кризис и ситуация начнет выправляться. Тем более непонятно, какими темпами все это будет происходить. Так что сегодня стартовать очень опасно, ведь можно просто не дотянуть до лучших времен.

Евгений Волошинский, "Вечерний Красноярск"

Вопросы экспертам о настоящем и грядущем.

Очередной добротный материал от Владимира Абгафорова, монстра риэлторской журналистики ....

Целых 5 животрепещущих вопросов к представителям столичного риэлт-бомонда, включая топ-директоров крупных компаний и ведущих аналитиков столичного рынка жилья.

О кризисе в различных его проявлениях сегодня говорится много. Кризис многолик — его влияние ощущают на себе биржи и банки, промышленное производство, рынок труда. Своим мнением о том, как нынешние события отразятся на рынке жилой недвижимости, с читателями журнала делятся эксперты этого рынка.

Наши эксперты:
Константин Апрелев, вице-президент РГР;
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»;
Нури Катц, президент компании «CENTURY 21 Россия»;
Юлия Полякова, Директор по развитию компании «Мультиброкер»;
Михаил Гороховский, первыйвице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость»;
Светлана Аксенова, аналитик информационно-аналитического отдела компании «Пересвет-Инвест».

По информации, представленной в различных СМИ, наиболее негативно кризис должен сказаться на застройщиках и девелоперах. Так ли это? В чем это будет выражаться?
Константин Апрелев: — На мой взгляд, девелоперы начнут предпринимать следующие действия: будут сокращать финансирование программ по приобретению земли и развитию новых проектов; начнут сворачивать проекты с минимальной степенью готовности, требующие длительного времени и больших финансовых затрат для завершения; пересмотрят рекламно-маркетинговую стратегию и политику привлечения денежных средств от физических лиц в сторону снижения цен, снижения рисков для покупателей, введения рассрочки платежей и увеличения гарантий покупателям; будут продавать проекты и доли в них. Также возможно снижение затрат на реализацию проекта путем ухода в нижнюю ценовую категорию по качеству.

Олег Репченко: — Не совсем так: тут все зависит от конкретного застройщика или девелопера. Их можно разделить на две группы. Первую назовем «нормальные», — они занимались тем что строили. У этих компаний, как правило, есть уже существенная доля готовых или почти готовых объектов. Их можно распродать, в крайнем случае с некоторым дисконтом, получить деньги и прекрасно пережить кризис. А вот вторая группа строила не столько недвижимость, сколько «пирамиду». Получили площадку, обнесли забором, собрали денег — купили еще две площадки. Заложили их — купили еще пять. В итоге активов вроде бы много, но в более-менее готовом состоянии нет ничего. Вот эти компании, скорее всего, попадут в «кассовый разрыв». Чем больше у фирмы признаков второго рода — тем больнее по ней ударит кризис.

Нури Катц: — Не секрет, что большинство девелоперских проектов финансируются за счет кредитных средств. Когда банки требуют досрочного погашения кредитов, существенно повышают процентные ставки, а также отказывают в выдаче новых заемных средств, застройщик испытывает острую потребность в деньгах, что весьма проблематично в условиях стагнации рынка. Соответственно он начинает снижать цены, а за ним вынуждены делать то же самое и продавцы на вторичном рынке. Такая ситуация особенно ярко проявляется на зарубежных рынках курортной недвижимости. Сейчас в Испании хорошо покупать предложения, конфискованные банками: дом, который стоил 800 тыс., продается за 500 тыс. евро. К тому же проценты по зарубежной ипотеке не идут ни в какое сравнение с российскими: в среднем они составляют 5–7% годовых, банки кредитуют до 60% от стоимости объекта. Возвращаясь к российским реалиям, можно заметить, что многие крупные девелоперы замораживают новые проекты. На рынке происходит передел, в частности, сейчас некоторые девелоперы загородных поселков предлагают выкупить их проекты за половину или даже треть цены, дабы расплатиться по своим кредитным долгам. При этом поселки уже на треть заселены.

Юлия Полякова: — Конечно, для застройщиков и девелоперов это негатив, потому что они привыкли получать прибыль, неадекватную по меркам нормального рынка. Такого, вероятнее всего, больше не будет. Практически все банки прекратили сейчас финансирование нового строительства. Встречаются, правда, единичные исключения — например, Сбербанк выдает кредиты аккредитованным компаниям. Также появились сообщения, что новостройки пообещало выкупать государство. Схемы еще не прописаны, но вряд ли это будет сделано по тем ценам, которые предложат застройщики.
Михаил Гороховский: — Уверен, что кризис скажется именно на застройщиках и девелоперах. Выражаться это будет, с одной стороны, в уменьшении спроса: с рынка уходят частные инвесторы, все меньше и меньше покупателей по ипотеке. С другой стороны, девелоперы сейчас сталкиваются с большими проблемами при получении кредитов. А строительство, как известно, не может жить без них. Кредиты-то предлагают, но под проценты, которые даже торговые сети не выдержат. Для строителей кредит под 40% годовых — это просто петля. Светлана Аксенова: — Действительно, строительные компании оказались одними из первых, на кого кризис оказал заметное влияние. Связано это как с прекращением кредитования девелоперов, так и со снижением и без того крайне ограниченного спроса. Также весьма сильно подействовало фактическое прекращение выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке. Сегодня ипотеку на новостройку можно оформить только в Сбербанке и Экспобанке, ставки растут и уже превышают 15%.
Существует мнение, что кризисные ситуации могут быть даже полезны. Так ли это? Если да, то в чем именно заключается польза?

Константин Апрелев: — Все, что нас не убивает, — делает сильнее. В кризис имеют шансы выжить более подготовленные в профессиональном плане и осмотрительные предприниматели, а также компании, решения в которых принимаются не на основе интуиции и веры в собственную исключительность, а в результате разумного расчета и командного метода работы. Кризис заставит в дальнейшем быть осмотрительнее в развитии бизнеса и внедрять новые критерии оценки бизнес-проектов.
Олег Репченко: — Основная польза в том, что те компании, которые не распыляли свои ресурсы, имеют реальные активы, в нынешних условиях получают возможность сделать хороший задел на будущее. У кого есть деньги или объекты, готовые (или почти готовые) к продаже, могут скупить у менее удачливых конкурентов довольно дешево участки под застройку. И потом много лет их с выгодой для себя осваивать. Нури Катц: — Конечно, это утверждение верно. Во время кризиса, когда цены падают, люди, чтобы остаться в бизнесе, вынуждены работать усерднее и повышать свою компетентность. Это означает, что в будущем они станут работать эффективнее и предлагать более высокий уровень сервиса по более низким ценам, что только к лучшему.

Юлия Полякова: — Как сказал летом Уоррен Баффет, этот кризис покажет, кто вошел в воду без трусов. Польза в том, что сейчас многие осознают необходимость инвестирования средств в реальную экономику, а не в отрасли, гарантирующие получение быстрой прибыли. Возьмем ипотечный рынок. Система АИЖК, выкупающая закладные, показала себя несостоятельной. Ипотека затормозилась: даже если банки будут выдавать кредиты, непонятно, что им с ними дальше делать. То есть нужно думать о создании фундамента, а не о том, чтобы получить быстрые деньги. И, конечно, произойдет перераспределение рынка. Тоже явление, на наш взгляд, положительное. Компании будут укрупняться, усилится регулирующая роль государства.
Михаил Гороховский: — За годы благосостояния все мы немного «отпустили вожжи». В любом бюджете — будь то бюджет страны, организации или семейный — должен быть кто-то, кто следит за тем, разумно ли распоряжаются имеющимися ресурсами. Когда рынок на подъеме, все как-то снисходительнее относятся к тратам. Появляется ощущение, что прибыль только увеличивается и так будет продолжаться всегда, будет классно. Кризисы полезны в том смысле, что благодаря им люди начинают более рационально расходовать имеющиеся ресурсы. Хотя, безусловно, достигается этот эффект дорогой ценой.
Светлана Аксенова: — В условиях кризиса каждой компании придется оптимизировать расходы, повысить эффективность деятельности за счет профессионализма персонала.
В октябре 2008 г. ВЦИОМ провел опрос, по результатам которого более половины россиян считают недвижимость наиболее надежным способом вложения денег. В то же время сейчас уровень спроса на жилье снижается. Почему? Если потенциальные покупатели ждут существенного снижения цен — реальны ли их надежды?
Константин Апрелев: —Эксперты нашей компании считают, что корректировка цен на жилье эконом и бизнес-класса, а также объекты в секторе коммерческой недвижимости будет не очень значительной. Это недвижимость, которая пользуется устойчивым спросом и приносит неплохие доходы от сдачи в аренду. К тому же вышеназванные рынки достаточно консервативны, особенно в ситуации нестабильного поведения основных валют.

Олег Репченко: — То, что показывает ВЦИОМ, — такое обывательское мнение. Большая часть людей, которые так считают, никогда ничего не купят — просто потому, что у них нет денег. Если же говорить о реальных покупателях, умеющих считать деньги, то они обоснованно ждут снижения цен. Кроме того, появляется огромное количество ниш, где можно с большим дисконтом купить активы, а потом их продать. Не думаю, что найдется много людей, жаждущих зайти в московскую недвижимость на пике цен на нее. Скорее всего, они появятся здесь через год — когда цены прилично просядут. А если сейчас, — то только на условиях выбивания хорошего дисконта.

Нури Катц: — В ситуации нестабильной финансовой системы хранение денег в банках становится небезопасным. К тому же инфляция на данный момент превышает процент по банковским вкладам, что делает такие вложения малодоходными. Недвижимость столичного рынка в любом случае не может значительно упасть в цене, просто потому, что в Москве имеется острая нехватка квадратных метров, а количество желающих жить здесь с каждым годом возрастает. Поэтому как способ сохранения денег недвижимость Москвы безопаснее, чем банковские вклады или акции компаний. Однако более целесообразной сейчас представляется покупка ликвидной зарубежной недвижимости в тех странах и городах, которые уже практически достигли своего ценового дна. Рост обязательно начнется, но когда именно — этот вопрос в ситуации мирового кризиса остается спорным.
Юлия Полякова: — Недвижимость действительно является очень надежным инструментом инвестирования — об этом говорили многие экономисты прошлого, хотя сегодня их имена, к сожалению, порой подзабыты. В нынешней ситуации все действительно ждут снижения цен, и нарастает мощный отложенный спрос. Насколько эти надежды реальны? На мой взгляд, нужно разделять первичный и вторичный рынки. С новостройками снижение цен вполне возможно — «первичка» по цене сравнилась со «вторичкой» и даже иногда превосходит ее, что в принципе ненормально для объектов, реализуемых абсолютно без отделки. И рынок действительно должен скорректировать этот перекос. Что касается вторичной недвижимости, то пока предпосылок снижения цен на нее нет.
Михаил Гороховский: — Спрос не растет потому, что не растут доходы. «Официальная зарплата» в нашей стране — материя очень лукавая, но есть мнение, на мой взгляд, обоснованное, что 1 кв. м стоит примерно столько, сколько зарабатывает в месяц среднестатистическая семья. Так что те 6–8 тыс. долл. за 1 кв. м, к которым подобрались цены в Москве, и свидетельствовали об уровне реальных доходов. Сегодня рост зарплат прекратился — встал и спрос.

Светлана Аксенова: — Инвестиционная привлекательность недвижимости обусловлена низкой обеспеченностью населения жильем, а также недостаточным объемом ввода новостроек. Таким образом, потенциальный спрос действительно велик, и его снижение нельзя прогнозировать даже в долгосрочной перспективе. Нынешняя ситуация обусловлена как прекращением ипотечного кредитования на первичном рынке, так и снижением количества инвестиционных покупок. Если раньше предприниматели вкладывали средства в недвижимость, а развитие компании обеспечивалось банковскими кредитами, то теперь они стараются реализовать инвестиционные квартиры для получения свободных денежных средств.
Кризис «у них» усилил интерес иностранных продавцов недвижимости к нашим покупателям. Насколько заманчивы их предложения и для чего: в качестве инвестиции, вместо загородных дач?

Константин Апрелев: — На мой взгляд, как инвестиционные эти покупки в большинстве своем не оправданы, как потребительские решения — не вполне осознаны и не сопоставлены со временем использования такой недвижимости в течение года. Перед окончательным решением о приобретении недвижимости «там» попробуйте реализовать свой, еще не купленный, объект. Пообщавшись с риэлторами, вы по крайней мере сможете оценить потенциальный уровень потерь в случае необходимости продать зарубежную собственность.

Олег Репченко: — «Зарубежка» всегда неоднозначна — там другие законы, другие правила игры. Очень много подводных камней. На нашем рынке достаточно купить — и все. А за границей купить не проблема — продадут, и недорого. Но потом появляются налоги, коммунальные платежи — то, к чему наши люди часто просто не готовы. Я бы сказал, что зарубежная недвижимость — это не для обывателя, но если изучению рынка конкретных стран посвятить какое-то время, то зарабатывать там можно. Тем более что объекты недвижимости во многих странах, традиционно интересных для наших граждан (например, Средиземноморье), сегодня сильно просели по цене. В некоторых регионах Западной Европы снижение стоимости составляет от 30 до 70% или таковым будет. И с большой вероятностью можно утверждать, что, когда кризис через два-три года пройдет, цены восстановятся. На мой взгляд, самый безрисковый вариант — это совмещать инвестирование и использование для собственных нужд: и деньги вложил, и сам живешь. Если цены не растут, продать сложно — пользуюсь сам. А в перспективе, через энное количество лет, все, безусловно, будет стоить дороже. Тогда и продать можно.
Нури Катц: — Как способ сохранить свои деньги. Сейчас многие выводят средства из банков, акций и прочих финансовых инструментов, продают инвестиционные квартиры в Москве. Однако сразу же возникает вопрос, что делать с высвободившимися деньгами. В этом отношении некоторые страны, которые уже пережили основной удар кризиса на своем рынке недвижимости, выглядят весьма привлекательно. В любом случае, даже сильно подешевевшие в связи с кризисом, но ликвидные объекты в популярных среди туристов странах будут расти в цене. Это лишь вопрос времени. Во многих из них традиционные покупатели недвижимости (местные жители, а также англичане и французы, которые долгое время являлись основными покупателями курортной недвижимости) в связи с кризисом практически перестали ее приобретать. Девелоперы вынуждены искать клиентов в других местах — вероятно, они полагают, что в России очень много богатых людей.
Юлия Полякова: — И для инвестирования, и для себя. Цены на жилье за границей сегодня значительно более адекватные, чем у нас: хрущевка на дальней окраине Москвы стоит столько же, сколько вилла в Турции. И такой объект станет прекрасным вторым домом, куда можно отправить на лето семью, слетать на выходные. Это значительно удобнее, чем покупать дом в Подмосковье и потом стоять в пробках. Естественно, такая покупка не должна быть эмоциональной — нужно, чтобы приобретение оказалось действительно выгодным. Там продавцы тоже хитрые — иностранным покупателям они постараются продать втридорога.

Михаил Гороховский: — Купить домик где-нибудь в окрестностях Берлина или во Флориде — это неплохая идея. Но, разумеется, только в том случае, если ваш уровень дохода позволяет содержать эту недвижимость и жить самому. Многие аналитики и эксперты говорят о том, что довольно скоро рост цен на жилье возобновится. Насколько, на ваш взгляд, реален этот прогноз?

Константин Апрелев: — Полагаю, что эта ситуация будет зависеть и от цен на нефть, и от глубины кризиса в экономике. Если нефть не подорожает, то и быстрого восстановления роста цен на недвижимость не будет. Впрочем, существенное снижение тоже маловероятно. Рынок жилья очень консервативен: для большей части населения деньги являются менее надежным активом, чем жилье. Соответственно, люди не бросятся распродавать свои квартиры.

Олег Репченко: — Слово «скоро» здесь, думаю, не подходит. Мое видение — в ближайший год будет сползание вниз, потом какое-то время стояние на месте. И только когда кризис «рассосется» и жизнь наладится, цены снова поползут вверх — хотя бы из-за инфляции. Но это изменение тренда — года через полтора-два, не раньше. Я бы не ожидал возобновления роста в конце этого года, начале следующего…

Нури Катц: — Очевидно, что цены на рынке недвижимости когда-нибудь снова пойдут вверх, но когда? Ответ зависит от многих факторов, и цена на нефть — не единственный из них. Главный вопрос все-таки заключается в следующем: мы находимся в начале кризиса, середине или его конце? Ответа не знает никто, но очень похоже, что еще не в конце…
Юлия Полякова: — На тему о том, сколько продлится нынешняя ситуация, можно устраивать сеансы спиритизма. Достоверность прогнозов будет примерно такая же. Попробуйте, например, вызвать дух, например, Менделеева и спросите у него о грядущих событиях… Единственное, что можно сделать, — это следить за происходящим и стараться понять, как все события скажутся на рынке. В самой ближайшей перспективе.
Михаил Гороховский: — Промелькнула цифра: российские компании набрали за рубежом кредитов на общую сумму в 1 трлн долл. Все наши запасы, фонды, которые правительство создавало много лет, не достигают и половины этой суммы. Этот простой пример показывает, насколько глубоким оказывается нынешний кризис. Масштабов бедствия никто по-настоящему еще не знает. Вполне возможно, что мы принимаем сегодня за «дно» то, что окажется лишь еще одной ступенькой на пути вниз. Поэтому рост цен возобновится нескоро. С другой стороны, и масштабного снижения не будет, так как спрос невелик, в том числе и из-за сокращения ипотеки. Вот и происходят взаимоисключающие процессы. Кто знает, какой окажется сильнее…

Светлана Аксенова: — Делать прогнозы пока рано, поскольку значительное влияние на отрасль будет оказывать господдержка. Но нужно учитывать, что девелоперы заморозили проекты, которые планировали выйти на рынок к 2012 г., поэтому если в настоящее время возможно снижение цен, то в будущем провал предложения приведет к новой волне их роста.

Подготовил Владимир Абгафоров
Источник: Недвижимость & Цены

О наболевшем...Риэлтор!!! А что Ты сделал для своего агентства недвижимости?

Риэлтор! А что Ты сделал для своего агентства недвижимости?Написать эту статью меня подтолкнула мысль, выраженная моей американской коллегой Светланой Столяровой, отметившей значение самопрезентации для риэлтора. Иногда мне становится немного грустно, что мы почти целое столетие прожили под лозунгом «не высовывайся». Конечным продуктом такой политики партии стал безотчетный страх оказаться другим, не таким как все – изгоем.Сегодня большинство работодателей, требующих от подчиненных проявления деловой активности, позволяющей отказаться от продвижения компании в целом и сделать лицом фирмы каждого отдельного работника, сталкиваются с сильнейшим кадровым голодом и агентство недвижимости является тому наглядным примером. Как человек, отдавший руководству риэлторской компании последние несколько лет, я вынужден констатировать тот факт, что большинство агентов напрочь лишено чувства самосохранения. Нет, не так – они не страшатся завтрашнего дня, не в жизненном плане, а в смысле потери клиентов и работы как таковой. Звучит престранно, но это факт.У нас вся система изначально построена на порочных принципах безвольного подчинения и, как результат, - полное отсутствие того, что можно назвать самопрезентацией. Давайте прикинем, что сегодня дает агентство недвижимости своим риэлторам: возможность иметь крышу над головой (место для проведения официальных переговоров), юридическую поддержку, гарантии получения вознаграждения. Но… Есть еще такая штука как «возможность получения клиентов». И этим последним напрочь уничтожается самостоятельность бизнес-процесса.Сейчас меня, скорее всего, распнут теоретики риэлторского дела, мол, если лишить агента доступа к клиентской базе, то кто будет тогда работать? Все ж разбегутся, заявляя, что раз компания им ничего не может дать (забывая о вышеперечисленном), то и делать там нечего. Да, я вяло вынужден согласится с таким положением дел. Поздно пить боржоми, когда почки уже нокауте – систему не переделать. Однако меня это периодически угнетает. Ведь если задуматься как функционирует большинство агентств недвижимости, то становится не по себе. Приходит на работу такой вот рядовой риэлтор Вася, садится на стул и ждет звонка от потенциального клиента, желающего продать или купить квартиру. Не звонит? Плохо. Агент голодный, ему кушать надо и он идет в другое агентство недвижимости, где зачастую повторяется сценарий номер раз. И он начинает обзванивать потенциальных работодателей, готовых предоставить ему «фронт работ». Отсюда рождается практика 90%-ой текучки кадрового состава в риэлторских компаниях. Остаются лишь те, кому повезло овладеть хотя бы малой толикой тайного знания, имя которому самопрезентация.Не надо. Не надо кривится так, будто я поднес Вам понюхать дохлую крысу на лопате. Для большинства населения человек, задумавший представить себя и свои услуги, прочным образом ассоциируется с придурком, фриком, решившим выделиться из общей массы, одевшись как попугай и устроивший на голове прическу в виде стога сена после попадания в него артснаряда. Проблема в том, что при этом путают самопрезентацию и самовыражение.Выразить себя можно всегда: достаточно, придя в ресторан, смачно высморкаться в соседский суп или, на крайняк, громко ругаться матом, демонстративно заливаясь пивом в переполненном вагоне метро. Для риэлтора такой подход неприемлем, он зарабатывает деньги. Излишнее внимание ему ни к чему, а вот интерес со стороны потенциальных клиентов должен присутствовать всегда. Вопрос лишь в том, перед кем ему выступать и как? Впрочем, это курс отдельных лекций и стоит денег, поэтому я не стану здесь расписывать подробные технологии, кому интересно – могут попытаться найти материал в глобальной сети.Думаю, проблема еще и в том, что большинство приходящих устраиваться на работу в агентство недвижимости риэлторов твердо убеждены в своей нужности компании, мол, она им должна, а не наоборот. И здесь свою роль играет чудовищный салат из наследия советской идеологии (привет тебе, офисный пролетариат!) и капиталистической закваски последних лет, где основным тезисом является тот, что получить заработанные деньги можно только тогда, когда заработаешь их значительно больше для своего работодателя. Бороться с этим уродливым явлением крайне тяжело, а потому при появлении подобных мыслей, а впоследствии такого явления как «левак», агента увольняют.Кажется, я отвлекся. Что есть самопрезентация по риэлторски? По мнению Светланы Столяровой это прямая реклама, PR, ведение личного блога (собственной странички в интернете), рекомендации и т.п. Но давайте так, 99,9% риэлторов даже не знают что такое собственный блог, предпочитая занимать пассивную позицию и ждать пока на них не свалится манна небесная в виде клиента, привлеченного массированной корпоративной пиар-бомбежкой, а о прямой рекламе даже речи не идет, чего там рекламировать? И что есть рекомендации, когда за плечами всего одна с половиной сделка… Не, нехай фирма тужится, у нее мошна большая, я ж им вона скока денег принесу! Если конечно, не украду, а то что-то мне слишком низкий процент назначили…От таких мыслей мне становится не по себе. Неужели кроме руководства агентств недвижимости ни до кого не доходят преимущества собственной самопрезентации? Неужели и дальше будет продолжаться война рекламных бюджетов, корпоративных пиар-отделов в поисках клиентской массы? А агенты так и будут думать, что им слишком мало платят, оставаясь в роли пассивных «получателей»… Честно скажу, возможно поэтому я никогда не испытываю жалости к, подобного рода, экземплярам лузеров от недвижимости. И когда они мне начинают жаловаться, что, мол, компания не дает им перспектив для развития, меня это начинает бесить. Сразу вспоминается фраза президента Кеннеди «Не спрашивай, что страна сделала для тебя, а спрашивай, что Ты сделал для своей страны», которая прекрасно подходит и для работы в нашем бизнесе. Аминь!


источник: Жилищная стратегия

Сдам офисно-торговое помещение по ул. Ленина Красноярск

Помещение расположено на первой линии ул. Ленина в самом центре г.Красноярска, отдельный вход, крыльцо.
В связи с переездом в новый офис предлагаем переуступку прав аренды на наше помещение.
В помещении отличный ремонт, несколько телефонов, установлена сеть на 8 компьютеров, впрочем под торговлю место тоже замечательное.
35 кв.м. 60 тыс. руб. в месяц
За услуги брать не будем ;) Обращайтесь по тел. 295-00-56

О деятельности Агентства СЕПТИМА

Основными видами деятельности Агентства СЕПТИМА являются риэлтерские услуги, операции на рынке недвижимости, а именно:

коммерческая недвижимость

купля-продажа торговых, производственных, офисных помещений, ровно как и приобретение помещений посредством долевого строительства;
покупка жилых помещений с последующим переводом в нежилое и реконструкцией под вид деятельности;
аренда коммерческой недвижимости с различными целями использования; регистрация прав на недвижимое имущество с подготовкой всей документации.
Земельные участки
жилая недвижимость

купля-продажа жилья;
аренда вторичного жилья;
приобретение недвижимости посредством долевого строительства.
перевод жилых квартир в нежилой фонд

все необходимые согласования;
составление проекта;
разрешение на реконструкцию;
ввод в эксплуатацию.

http://www.septima-kr.ru/