Технологии рынка: Игра в классики

В ноябре столичному рынку недвижимости “большой четверкой” брокерских компаний — Colliers International, Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), Jones Lang Lasalle (JLL) и CB Richard Ellis / Noble Gibbons — была предложена новая классификация офисов. По признанию специалистов Московского исследовательского форума, — а именно они переделали и расширили свой же предыдущий вариант — работа над новыми критериями была долгой, аналитики трудились девять месяцев. В результате на свет появились характеристики, неукоснительное соответствие которым должно означать принадлежность зданий к высокому классу: А, В+ либо В-.

Предыдущий вариант классификации не просуществовал на рынке и трех лет. Все это время — с 2003 г., когда прежняя классификация была принята, — она служила объектом для критики и была лишь приблизительным ориентиром для арендаторов и девелоперов. В ней отсутствовал принцип обязательности того или иного критерия, поэтому каждый мог трактовать степень соответствия заданным параметрам на свое усмотрение, что в общем-то и делалось. В новых стандартах тоже есть недостатки, но аналитики обещают регулярно пересматривать классификацию и обновлять ее с учетом требований рынка.

До конца 2006 г. брокеры прогнозируют рекордное поглощение объемов офисных площадей — по данным C&W/S&R, оно может составить 1,2 млн кв. м. За три прошедших квартала уже был арендован и куплен почти 1 млн кв. м. В общей структуре спроса начали превалировать сделки по предварительной аренде со стороны тех, кто снимает себе офис заранее, — в основном это представительства международных компаний. Выступая в Мюнхене на открытии экспозиции российской столицы на международной выставке коммерческой недвижимости и инвестиций Expo Real — 2006, Юрий Лужков отметил, что в Москве аккредитовано около 10 000 зарубежных фирм, и признал, что это вынуждает строить дополнительно в больших объемах офисные центры.

Придирчивые иностранцы.

По данным JLL, расходы на высококачественные офисы, помещения для розничной и оптовой торговли в Москве увеличатся в этом году в шесть раз и превысят $2 млрд против $300 млн в 2005 г. Но зарубежные компании привыкли считать свои деньги и требовать за них действительно качественный объект. “В отличие от квартир, которые часто приобретаются как биржевой товар и не воспринимаются как продукт, офисные здания покупаются или сдаются в аренду в результате кропотливейшей работы, — говорит Андрей Баринский, генеральный директор компании Forum Properties. — Потенциальные клиенты самым скрупулезным образом рассматривают проект здания, которое им обещают девелоперы”.

Баринский считает, что “если классификация поможет им в этом, то она станет благом, но стандарты должны быть бескомпромиссными и в класс А надо собрать действительно качественные проекты”.

Именно это намерены сделать консультанты “большой четверки”. “Общее количество площадей останется прежним, — отмечает Ольга Батурина, руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости JLL, — но теперь их начнут делить на три класса: А, который станет эталоном качества, В+ и В-”.

“Выработка критериев для классов В+ и В- идет в сравнении с классом А, сама классификация стала более сложной, — отмечает Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. — Московский рынок далеко ушел от рынков Восточной Европы, на основе классификаций которых был создан первоначальный столичный вариант”.

За трезвость оценок( Read more... )