Наблюдение...

А цены то.. как минимум остановились.. и снова вниз...
Поиграем в ЛОТЕРЕЮ краткосрочного характера ;)

Кто пан, а кто пропал?

P.S. возвращаясь к посту "Шутка или нет))), чую октябрь будет веселым

Кто мы такие... а кто они?

Разнообразна и насыщена адреналином жизнь риэлтора в России. Во всём мире риэлтор просто подписывает листинг с продавцом, закидывает объект в Интернет и тупо ждёт своего покупателя. Причём, если продавец этот самый листинг по своей инициативе расторгает, то отваливает бабла риэлтерской фирме за понесённые материальные, моральные и временные потери. Скука.

То ли дело у нас.
Рекламируешь за свои кровные (а иногда и слёзные) домик в Хрюмумуево ("Богучанский район"...!) более года, катаешься за ........км. на край света с показами. А однажды приезжаешь с клиентом, а на участке - джип нового хозяина, от которого и узнаешь, что коттеджик -то продан 3 месяца назад, по коммерческой и того пуще....

У них переговорами и оформлением документов к сделке занимаются юристы.

У нас - риэлторы, бывает, по году (а то и по два) добиваются собственности на землю. Вот где развлекаловка!
Там, где никто не проползет,
И до чинов не достучится,
Агент на пузе проползет,
И ничего с ним не случится.
А уж участи психотерапевта мало кому из агентов удаётся избежать.
Как часто всё человеческое уходит на самое дно этой самой человеческой сущности, когда дело касается недвижимости.
Операции с недвижимостью – это лакмусовая бумажка человеческой натуры.
Много бы чего рассказала... только вот сомневаюсь, что сущность подобных людей изменится, .. к сожалению..

P.S. Написала и как то мне взгрустнулость. Нелегка жизнь риэлтора в России. Сразу надвигаются извечные три вопроса:
Кому на Руси жить хорошо?
Кто виноват?
И что делать?

Грозит ли Красноярску ростовский подход к УСН. Да здраствуют налоговые послабления для малого бизнеса

В Ростовской области снизят ставку налога на прибыль по упрощенной системе Уменьшение ставки по УСН с 15 % до 10 % снизит налоговую нагрузку на треть и станет реальной поддержкой малому бизнесу.
А Вам такого подхода хочется к вашему бизнесу?Мне лично очень!

Шутка?... нет правда

Лента новостей на днях опять насказанно порадовала экспертными заключениями из крупных агентств недвижимости. Есть, мол предпосылки к росту цены аренды и квадратного метра жилой .

Да, все просто, цену из декабрьской пересчитайте в евро или доллары, а потом обратно, на нынешнем пике модной бивалютной корзины. Хотя цена в рублях все равно падает. Круто да?

Хотя цены еще даже не откатились к ценам начала лета 2008 года как в аренде так и в продаже.

Итак есть несколько версий о смысле публикации сего предсказания экспертных мнений о ценах :
1. Либо эксперты и редакторы думают, что читатели полные идиоты.

2. Либо самые популярные новостные ленты как и зомбо-ящик уже используются как средство влияния на ценовую политику в области недвижимости (читай влияй куда хочу и кем хочу).

3. Возможно редакторы и эксперты плохо понимают ситуацию в стране и экономике.

Тогда сохраните ссылку на этот пост, почитайте октябре-ноябре нынешнего 2009 года.

Как случайно не купить квартиру с навечно прописанным в ней гражданином?

Совершенно необязательно чего-то озаглавить, вынести, так сказать, главную мысль во главу опуса, чтобы всякие последствия, юридические в том числе, происходили в соответствии с этим самым заглавием. Текст, иными словами, внутреннее содержание, порой бывают намного существеннее.
О чем это я? О том, что если в заголовок договора написать, что он, договор, только купли-продажи, а не с пожизненным проживанием гражданина, а в тексте не предусмотреть его снятие с регистрационного учета ( в просторечье - выписку), то гражданин и будет проживать до самой своей смерти с новым хозяином, и вам повезло, если этот новый хозяин - не вы. Объясняю на примере.

Совершенно душераздирающий случай произошел как-то. Сделка, вроде как была совершенно нормальная. Продавалась квартира. Хорошая. Покупатель нашелся быстро. В квартире прописаны муж с женой. Муж на сделку не является. А зачем нам муж?
Собственник - жена, муж только прописан. Что? Собственность совместная, поскольку таковой является собственность супругов? Да нет! Здесь - не тот случай. Квартира получена безвозмездно, то есть даром, то есть по договору передачи. Для тех, кто не в теме, поясняю, что договор передачи - это и есть приватизация. А значит, муж никаких прав на квартиру не имеет, поскольку получена она.
Умные такие, прямо все знают!
Итак, собственник - жена. А прописаны, напоминаю, оба. А денег на нотариальное оформление сделок ( один процент от стоимости всего-то) пожалели. Сделали, как могли, простую письменную форму. Договор назвали, как положено: договор купли-продажи. Даже самую настоящую стоимость, рыночную, в договор поставили. Не забыли написать, кто прописан, и мужа, и жену перечислили. И все. Сдали на государственную регистрацию, получили с государственной регистрации. Жена-собственница выписалась сразу же в другую квартиру, деньги свои получила. Новый собственник, назовем его Иван Иванович, въехал в квартиру и поживает. Месяц проживает, два проживает. И тут обнаруживает в своем новом почтовом ящике квитанцию по квартплате, которую еще надо оплатить. А в квитанции - мама дорогая, два человека. Все на двоих рассчитано: и газ, и вода, и даже вынос мусора. «Это как так, - возмущается в ЕРЦ Иван Иванович, - я же один! Чего это на двоих все?» А Марья Ивановна ( у нас все бухгалтера в ЕРЦ - Марьи Ивановны, замечали?) отвечает: «Нет, двое вас. Вот документ» И показывает ему домовую книгу. «Да нет же, - разулыбался Иван Иванович, - это просто муж бывшей собственницы тут. Выпишите его поскорее». А не тут-то было. «Нет, говорит Мария Ивановна, - не могу. Нет такого закона, чтоб просто так выписать» Иван Иванович - за договором. Читает. А там - и вправду написано, что муж состоит на регистрационном учете, ну, то есть прописан, а про то, что выписаться должен, или что собственница обязуется его выписать - ни слова. Иван Иванович - заявление мужа искать. А нет заявления, и не было никогда.

И что теперь? Иван Иванович - читать Жилищный кодекс РФ. А там очень такая хитрая статья под номером 31, в четвертом пункте которой черным по белому написано: «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется».
-Ну вот же! -обрадовался Иван Иванович. И побежал к Марье Ивановне в контору.
А та даже и не обрадовалась совсем. И строго так отвечает (и откуда только эта Мария Ивановна знает все?):
«Извините, но с этим вам надо в суд».
Иван Иванович еще немножко покричал, погорячился. И галопом побежал к адвокатам, чтоб помогли исковое заявление составить. Это он когда договор делал, поскупился на риэлтора, на нотариуса, а теперь к адвокатам побежал! Вот же! А адвокат ему простенький вопрос задает: «Иван Иванович, а квартира, которую вы купили, как была в собственность оформлена, не по приватизации ли?» «Да какая разница! - горячится Иван Иванович.
- По приватизации. Вот он, бывший документ!» «Ну и все, ваш прописанный гражданин может жить в квартире вместе с вами», - успокоил адвокат. И показывает в Жилищном кодексе РФ абзац перед пунктом четвертым той же самой статьи, которой Иван Иванович так обрадовался.
А там вот что написано: «Действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим». «Ничего не понял», - закручинился Иван Иванович.
Да понял он все на самом деле. Понял, что теперь ему придется мириться с проживанием в его квартире, за которую он заплатил немерянную кучу денег. То есть получилось, что если муж, хоть и бывший, на время приватизации жил вместе со своей тогда еще не бывшей женой, но от приватизации просто отказался, то имеет такие же права на жилое помещение, как и собственник. То есть имеет право жить, если не пообещал освободить квартиру. Только в самом договоре купли -продажи, как не сторона договора он ничего написать не мог. Ну вот не подписывает он договор такой по закону. А могла жена. Была бы такая простенькая фразочка: обязуется сняться с регистрационного учета и снять всех зарегистрированных лиц. Если бы была, то за все отвечала бы бывшая собственница. Тогда можно бы было и судиться. Тогда ей пришлось бы предоставлять бывшему мужу новое жилье или прописывать его опять вместе с собой. А так теперь за счет Ивана Ивановича решены все проблемы окончившихся супружеских отношений.
Но адвокат оказался умным. И посоветовал Ивану Ивановичу вообще расторгнуть договор. Благо, что никакие деньги не были укрыты от налоговых органов. Это я про полную стоимость. Только вот судиться придется теперь ох как долго! Попробуй теперь, докажи, что Иван Иванович не имел такого намерения купить квартиру с супругом вместе. Есть такой договор. Рента называется. И необязательно по ренте продают квартиры старики со старушками. Любой гражданин может. И не обязательно рента, это чтобы с содержанием или иждивением. Можно и просто с пожизненным проживанием кого-нибудь. Да вот хотя бы бывшего супруга. Ну, дай бог, если удастся Ивану Ивановичу отсудить свои кровные. Пусть ему в этом адвокат поможет. Это уже не риэлторское дело совсем. Риэлторское, оно ведь - "до того", а не "после".

А для особенно любознательных - вот эта статья закона полностью:
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.Действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 - 4 настоящей статьи.7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Рабочий день

Большинство ждёт пятницы, выходных, праздников чтобы отдохнуть от работы. Отдых от работы для агента смерти подобен. Когда работы нет это очень плохо, и иногда рабочий день заканчивается днём. Вроде час дня, а вроде рабочий день окончен. Можно пообедать и ехать домой. Как грустно!
А иногда рабочий день кончается в час ночи, когда транспорт перестал ходить а у тебя ещё не всё обсуждено с клиентами. Это лучше, не так ли?
Одним словом, идёт битва за рабочий день.Чем больше рабочего дня работаешь, тем больше заработаешь. Как правило.Кстати, рынок оживился, как я погляжу. Другой вопрос как на долго..

права покупателя в сделке...

Очередной качественный материал от американской коллеги Светланы Столяровой, посвященный на сей раз правам покупателя в сделке. Дается подробный анализ положения, почему агентство недвижимости больше предпочитает работать с продавцами, нежели представлять интересы граждан, стремящихся купить квартиру. Понятно, что у нас все обстоит немного по-иному, но базовые принципы для риэлторов по разные стороны океана одни и те же. Строго рекомендуется к прочтению...

В Америке, как и во многих других странах мира, агенты по недвижимости традиционно работали на продавцов. Комиссионные у нас в США до сих пор идут агентам, представляющим обе стороны сделки, от продавца - по крайней мере, в подавляющем большинстве случаев.
Мой сегодняшний пост - не о том, насколько хороша или плоха такая традиция. Мой пост - о том, почему эта традиция вообще возникла.
Почему традиционно агенты по недвижимости работали именно на продавцов?
На первый взгляд, ответ лежит на поверхности: Агенты работали и работают на продавцов потому, что Real Estate - это рынок НЕДВИЖИМОСТИ, соответственно, кто товар поставляет, тот и платит за услуги тех, кто этот товар помогает реализовывать. Дело Покупателя - платить за товар и отвечать за то, что приобрел. В конце концов, никто не отменял фундаментального принципа любого рынка: Caveat Emptor - “Покупатель да Ведает Что Творит”.
Что бы ни говорили российские и американские риэлторы, которые работают на покупателей, все проблемы и трудности, приобретаемые покупателем вместе с недвижимостью, так и остаются исключительной ответственностью самого покупателя. Так хотя бы в ходе сделки какая-то защита существует?
Защита покупателя в ходе сделки, так же, как и корень традиции , согласно которой традиционно агента нанимает за деньги продавец, лежит в двух фундаментальных концепциях старинного недвижимого законодательства:
- концепции “Двухстороннего Титула” (по-другому можно перевести также “Справделивого Титула” ) - Equitable Title;
- концепции “Специфического Исполнения” - Specific Performance.
Двухсторонний титул - это право на покупаемую недвижимость, которое возникает у покупателя в момент подписания договора о покупке-продаже недвижимости с различными условиями, такими как, например, условие получения ипотечного финансирования, проверки титула, регистрации и пр., т.е. с момента того, что в России привыкли называть “предварительным договором”. Право это не является абсолютным, поскольку легальный титул принадлежит продавцу до исполнения всех указанных в договоре условий.
Концепция Специального исполнения - Specific Performance провозглашает, что продавец не может отказаться от сделки по исполненному покупателем предварительному договору.
Совсем просто говоря, покупателя нельзя насильно заставить приобрести объект недвижимости, даже если он по тем или иным причиным решил выйти из договора, а продавца - можно.
Причина такого “неравенства” проста: недвижимость (которую предлагает к продаже продавец) является уникальным, специфичным товаром, а деньги (которыми Покупатель предполагает расплачиваться за приобретенную недвижимость) - совсем неспецифичны.
В России на, похоже, ушедшем в лету рынке продавца, точнее на рынке, сильно напоминающем по своей сути советскую торговлю с ее культом Дефицита, нередки были случаи, когда продавцы отказывались от взятых на себя обязательств только потому, что в затылок нынешнему уже дышал следующий покупатель, предлагающий за вожделенные метры еще большую кучу наличных ден. знаков.
Риэлторские компании, работающие на покупателей, придумывали, как могли, различные схемы денежных штрафов и прочих страшилок для недобросовестных продавцов. Однако, по сути, самым забитым, незащищенным и убогим существом на рынке недвижимости был покупатель, каким бы великим и тяжелым ни был его денежный мешок.
Слава Богу, случился КРИЗИС! Рынок продавца медленно, но верно стал переходить в стадию рынка покупателя. Продавцы потеряли былую прыть и уже стали больше беспокоиться о том, чтобы покупатель не спрыгнул со сделки. Добросовестные и серьезные риэлторы стали все серьезнее обсуждать, а как оно должно быть на нормальном рынке, чтобы ВСЕ СТОРОНЫ СДЕЛКИ БЫЛИ ЗАЩИЩЕНЫ. Делались и делаются попытки использования задатка (залога) как дисциплинирующего и продавца, и покупателя инструмента сделки.
Однако, именно в силу специфичности недвижимости и неспицифичности денег, абсолютно не имеет различия то, как оформляются скрепляющие сделку депозиты (авансы, задатки, залоги - хоть горшком назови), поскольку это - всего лишь деньги!
В конце концов, покупатель вносит депозит не для того, чтобы наживиться в случае неисполнения договора, а для того, чтобы приобрести конкретную, специфичную, уникальную недвижимость.
Возвращаясь к означенной в заглавии теме. Не уникальность ли товара, предлагаемого на реализацию продавцами недвижимости, не серьезность ли возникающих в связи с выходом на рынок недвижимости обязательств подталкивали и подталкивают продавца к простому решению: нанять серьезного специалиста и предложить комиссию и своему агенту, и агенту покупателя за то, чтобы достойно провести продажу своего уникального, специфичного, обремененного целым комплексом обязанностей и прав имущества?!!
В конце концов, согласно концепции Специфического Исполнения договора купли-продажи недвижимости, у продавца годраздо больше обязательств в ходе сделки, чем у покупателя.
Задумайтесь об этом, уважаемые коллеги. Более серьезные обязательства Продавца создают более глубокие права Покупателей - и это справделиво.
Даже если в российском праве не выделено пока подобной концепции, наверняка она в скрытом виде существует. Рынок недвижимости - не базар, не магазин, не супермаркет. А нам, риэлторам, потому и предлагают очень достойное вознаграждение за наши труды, что мы не просто помогаем продать или купить, не просто понимаем эмоциональные порывы наших дорогих клиентов, не просто умеем координировать действия десятков людей, работающих для того, чтобы сделка состоялась, но понимаем сложность совокупных прав и обязательств как продавцов, так и покупателей.
Удачи всем! Удачных и надежных покупок. Счастья вашему дому!
Светлана Столярова