Как случайно не купить квартиру с навечно прописанным в ней гражданином?

Совершенно необязательно чего-то озаглавить, вынести, так сказать, главную мысль во главу опуса, чтобы всякие последствия, юридические в том числе, происходили в соответствии с этим самым заглавием. Текст, иными словами, внутреннее содержание, порой бывают намного существеннее.
О чем это я? О том, что если в заголовок договора написать, что он, договор, только купли-продажи, а не с пожизненным проживанием гражданина, а в тексте не предусмотреть его снятие с регистрационного учета ( в просторечье - выписку), то гражданин и будет проживать до самой своей смерти с новым хозяином, и вам повезло, если этот новый хозяин - не вы. Объясняю на примере.

Совершенно душераздирающий случай произошел как-то. Сделка, вроде как была совершенно нормальная. Продавалась квартира. Хорошая. Покупатель нашелся быстро. В квартире прописаны муж с женой. Муж на сделку не является. А зачем нам муж?
Собственник - жена, муж только прописан. Что? Собственность совместная, поскольку таковой является собственность супругов? Да нет! Здесь - не тот случай. Квартира получена безвозмездно, то есть даром, то есть по договору передачи. Для тех, кто не в теме, поясняю, что договор передачи - это и есть приватизация. А значит, муж никаких прав на квартиру не имеет, поскольку получена она.
Умные такие, прямо все знают!
Итак, собственник - жена. А прописаны, напоминаю, оба. А денег на нотариальное оформление сделок ( один процент от стоимости всего-то) пожалели. Сделали, как могли, простую письменную форму. Договор назвали, как положено: договор купли-продажи. Даже самую настоящую стоимость, рыночную, в договор поставили. Не забыли написать, кто прописан, и мужа, и жену перечислили. И все. Сдали на государственную регистрацию, получили с государственной регистрации. Жена-собственница выписалась сразу же в другую квартиру, деньги свои получила. Новый собственник, назовем его Иван Иванович, въехал в квартиру и поживает. Месяц проживает, два проживает. И тут обнаруживает в своем новом почтовом ящике квитанцию по квартплате, которую еще надо оплатить. А в квитанции - мама дорогая, два человека. Все на двоих рассчитано: и газ, и вода, и даже вынос мусора. «Это как так, - возмущается в ЕРЦ Иван Иванович, - я же один! Чего это на двоих все?» А Марья Ивановна ( у нас все бухгалтера в ЕРЦ - Марьи Ивановны, замечали?) отвечает: «Нет, двое вас. Вот документ» И показывает ему домовую книгу. «Да нет же, - разулыбался Иван Иванович, - это просто муж бывшей собственницы тут. Выпишите его поскорее». А не тут-то было. «Нет, говорит Мария Ивановна, - не могу. Нет такого закона, чтоб просто так выписать» Иван Иванович - за договором. Читает. А там - и вправду написано, что муж состоит на регистрационном учете, ну, то есть прописан, а про то, что выписаться должен, или что собственница обязуется его выписать - ни слова. Иван Иванович - заявление мужа искать. А нет заявления, и не было никогда.

И что теперь? Иван Иванович - читать Жилищный кодекс РФ. А там очень такая хитрая статья под номером 31, в четвертом пункте которой черным по белому написано: «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется».
-Ну вот же! -обрадовался Иван Иванович. И побежал к Марье Ивановне в контору.
А та даже и не обрадовалась совсем. И строго так отвечает (и откуда только эта Мария Ивановна знает все?):
«Извините, но с этим вам надо в суд».
Иван Иванович еще немножко покричал, погорячился. И галопом побежал к адвокатам, чтоб помогли исковое заявление составить. Это он когда договор делал, поскупился на риэлтора, на нотариуса, а теперь к адвокатам побежал! Вот же! А адвокат ему простенький вопрос задает: «Иван Иванович, а квартира, которую вы купили, как была в собственность оформлена, не по приватизации ли?» «Да какая разница! - горячится Иван Иванович.
- По приватизации. Вот он, бывший документ!» «Ну и все, ваш прописанный гражданин может жить в квартире вместе с вами», - успокоил адвокат. И показывает в Жилищном кодексе РФ абзац перед пунктом четвертым той же самой статьи, которой Иван Иванович так обрадовался.
А там вот что написано: «Действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим». «Ничего не понял», - закручинился Иван Иванович.
Да понял он все на самом деле. Понял, что теперь ему придется мириться с проживанием в его квартире, за которую он заплатил немерянную кучу денег. То есть получилось, что если муж, хоть и бывший, на время приватизации жил вместе со своей тогда еще не бывшей женой, но от приватизации просто отказался, то имеет такие же права на жилое помещение, как и собственник. То есть имеет право жить, если не пообещал освободить квартиру. Только в самом договоре купли -продажи, как не сторона договора он ничего написать не мог. Ну вот не подписывает он договор такой по закону. А могла жена. Была бы такая простенькая фразочка: обязуется сняться с регистрационного учета и снять всех зарегистрированных лиц. Если бы была, то за все отвечала бы бывшая собственница. Тогда можно бы было и судиться. Тогда ей пришлось бы предоставлять бывшему мужу новое жилье или прописывать его опять вместе с собой. А так теперь за счет Ивана Ивановича решены все проблемы окончившихся супружеских отношений.
Но адвокат оказался умным. И посоветовал Ивану Ивановичу вообще расторгнуть договор. Благо, что никакие деньги не были укрыты от налоговых органов. Это я про полную стоимость. Только вот судиться придется теперь ох как долго! Попробуй теперь, докажи, что Иван Иванович не имел такого намерения купить квартиру с супругом вместе. Есть такой договор. Рента называется. И необязательно по ренте продают квартиры старики со старушками. Любой гражданин может. И не обязательно рента, это чтобы с содержанием или иждивением. Можно и просто с пожизненным проживанием кого-нибудь. Да вот хотя бы бывшего супруга. Ну, дай бог, если удастся Ивану Ивановичу отсудить свои кровные. Пусть ему в этом адвокат поможет. Это уже не риэлторское дело совсем. Риэлторское, оно ведь - "до того", а не "после".

А для особенно любознательных - вот эта статья закона полностью:
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.Действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 - 4 настоящей статьи.7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.