Арендаторы пакуют чемоданы

Видно пора теперь такая. Всех обуяла охота к перемене мест. Время собственников помещений, диктовавших условия на рынке коммерческой аренды в предыдущие годы, ушло. Теперь «сколько сдавать и по какой цене» диктуют арендаторы.
«Условия игры действительно сильно изменились в прошлом году,— отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Гранта» Ольга Савченко.— Чтобы привлечь клиентов, арендодатели снижают арендную ставку.

Если раньше арендаторы находились в более жестких условиях — например, три тысячи за квадрат на десять лет и больше никак — то теперь собственники не только снижают арендную плату, но и пересматривают долгосрочность своих договоров. Если раньше в среднем речь велась о пяти-десяти годах аренды, то теперь довольно часто встречаются краткосрочные договоры от шести месяцев до года.

Снижение арендных ставок началось с прошлой осени. В декабре для собственников вопрос о цене уже стоял на втором месте, главным было вообще найти арендатора. Количество информации по предложению помещений в сравнении с прошлым годом в базе агентства увеличилось в десятки раз. Если год назад поступало пять предложений в неделю от собственников, то теперь — десятки предложений в день».

Разумеется, столь значительные перемены на рынке аренды коммерческой недвижимости произошли не вдруг. Виной всему финансовый кризис. По наблюдениям специалистов, многие крупные компании, работающие, например, в банковском секторе или в нефтедобывающей отрасли, сократили свое присутствие в регионе, что соответственно привело к высвобождению большого количества коммерческих площадей. А те, кто продолжает вести бизнес (не важно большой или маленький) стараются сократить расходы — в которых доля аренды помещений весьма значительна.

По словам Ольги Савченко, по сравнению с прошлым годом расценки на аренду торговых площадей в центре города упали в два раза. Если в прошлом году квадратный метр торговой площади обходился арендатору в три тысячи рублей, то сегодня тот же самый метр обходится в полторы тысячи. Раньше офисное помещение в центре города приносило владельцу в месяц от 1500 до 2200 рублей с каждого квадратного метра. Теперь расценки упали до 700-1000 рублей за квадратный метр.

Что там говорить, даже складские помещения, которые и в прошлом году по сравнению с торгово-офисной недвижимостью обходились недорого, и то подешевели. В минувшем году теплый склад можно было снять за 250-300 рублей метр. Теперь владельцы таких помещений слегка «подвинулись» до 200-250 рублей. Холодный склад в прошлом году можно было найти по 150 рублей за квадратный метр. Сейчас затраты упали до 100-120 рублей за квадратный метр.

(В основном снизился спрос на большие производственные площади в 1000-3000 кв.м. Клиент ориентируется на 100-300 квадратных метров таких площадей).
Впрочем, даже значительные уступки по цене не могут порой избавить арендатора от намерений податься куда-нибудь в другую часть города из того же центра. И понятно, что решение о переезде — штука весьма серьезная. Как пояснила директор агентства «Септима» Елена Звонарёва, к переезду нужно подготовиться. «Мы, например, начали подавать рекламу с упоминанием своих новых телефонов еще за два месяца до того, как перебрались из центра на Взлетку, где аренда нам обходится значительно дешевле. Сейчас у большинства фирм существуют сайты. Через них можно довести до клиента свои новые координаты. В общем, достаточно подойти к вопросу грамотно. Что касается самих затрат, связанных с переездом, то они не так велики, чтобы быть сдерживающим фактором при желании сменить офис. Экономия средств на аренду может быть несравнимо существеннее».

Если говорить о торговых предприятиях, то на Взлетке, к примеру, можно найти помещение всего за 700-800 рублей за метр. Чем не вариант против полутора тысяч в центре? Хотя предприятия торговли порой предпочитают просто не расширять сети своих магазинов, откладывая открытие новых торговых залов на потом. Как признался в неофициальном разговоре представитель одной из сетей магазинов, специализирующихся на продаже обуви, фирма отложила открытие торгового зала в новом ТЦ «Огни», поскольку сейчас ведутся переговоры о пересмотре договора аренды. Разумеется в сторону уменьшения арендной ставки. Кроме того, уже используемые торговые площади фирмы предполагается частично сдать в субаренду.

И это тоже, по словам Ольги Савченко, тенденция нашего времени. В субаренду сегодня сдают имеющиеся «излишки» площадей даже банки. И вообще, если прежде типичным крупным арендатором считался предприниматель, который брал в аренду 300-500 квадратных метров площади, то сейчас большим выглядит уже тот, кто замахнулся на 100-150 метров.

«Ходовым товаром являются небольшие офисы. Это площади тридцать-двадцать метров, даже десять метров для того же офисного помещения.— говорит Ольга Савченко.— Уменьшили свои площади торговые точки. У населения снизилась потребительская способность. Свои обороты торговля соответственно снизила — уменьшился и размер площади. Предприниматели выкручиваются, как могут».

Неудивительно, что и новые торговые и офисные помещения простаивают в ожидании арендаторов. Пустеют даже те коммерческие площади, где, казалось бы, еще вчера бурлила жизнь. «Из “Торгового квартала” и “Кванта” предприниматели просто бегут,— констатирует факт Елена Звонарёва.— “Июнь” и “Огни” до сих пор стоят полупустые. Проблемы у центра “Евразия”, проект которого изначально не был продуман как следует. В выигрышном положении “Планета”. Там идут на уступки арендаторам и те из этого центра не уходят».

«В офисном бизнес-центре класса «А» на Молокова-Авиаторов, который “Монолитстрой” планирует сдать через два месяца, предложение торговых площадей держатся пока на уровне двух тысяч рублей за квадрат. Офисные помещения — 1200-1500 рублей в зависимости от занимаемой площади. Но сейчас на рынке нет крупных операторов, для которых этот бизнес-центр изначально предназначался» — отмечает Ольга Савченко.
И очевидно, что бурно радоваться снижению арендных ставок не приходится. Как сказал один из предпринимателей, от того что цены на аренду падают, не легче, поскольку доходы, к сожалению, падают тоже.

«В настоящий момент происходит замедление темпов падения цен на аренду коммерческой недвижимости,— говорит Ольга Савченко.— Но на то, чтобы достичь баланса между спросом и предложением, потребуется как минимум год».

Автор: Татьяна Кириченко, специально для портала о недвижимости в Красноярске INFORM24.RU

Елена Звонарева: «Уверена, что некоторые ТРК сейчас работают в минус»

Начало века было ознаменовано стремительным развитием красноярского рынка торгово-развлекательных комплексов и офисно-деловых бизнес-центров. Если до этого времени данный сегмент был представлен большей частью тем, что в международной классификации называется «центры районного формата» и легендарным недостроем КАТЭКНИИУголь, то буквально за несколько лет появилось сразу несколько громких и даже относительно уникальных проектов. Однако это не смогло насытить рынок в достаточной степени. О сегодняшнем состоянии дел на рынке коммерческой недвижимости, о его проблемах и перспективах «ВК» беседует с руководителем коммерческого отдела девелоперской компании «Стройсервисинвест», директором агентства недвижимости «Септима» Еленой Звонаревой.

- Все-таки насколько сегодня насыщен рынок ТРК и бизнес-центров?
- Сегодня при оценке этого рынка необходимо учитывать грянувший экономический кризис, к которому мы будем не раз возвращаться. Если рассматривать рынок с привязкой к сегодняшнему дню, то покупательской способности для освоения того, что сейчас уже есть на рынке, совершенно очевидно, недостаточно. Однако если мы вернемся в еще благополучное лето 2008 и возьмем уже открывшиеся «Планету», «Огни» и «Июнь», то даже с их учетом имеющихся площадей явно не хватало. По сути, к европейским, московским, питерским и даже новосибирским стандартам мы еще даже не приблизились.

- Получается, что еще летом рынок был не насыщен, а сейчас перенасыщен?

- Да, конечно. И все дело в покупательской способности, а точнее, ее нехватке.
- Имеете в виду арендаторов или прямых покупателей?- Да и тех и других, ведь бизнес и платежеспособность арендатора напрямую зависят от платежеспособного спроса на его товар, а это уже прямой потребитель. «Июнь» или «Огни» открывались уже практически в кризисное время и сделали это, набрав лишь порядка 50% арендаторов. Такое поведение совершенно неоправданно, ведь эксплуатация подобного сооружения — это огромные расходы, а если их не из чего покрывать, то управляющая компания будет нести огромные убытки. И я уверена, что они сейчас работают в минус.

- С другой стороны, кризис не вечен, и когда ситуация начнет выправляться, у этих компаний будет уже задел…

- Может быть, а может и не быть (улыбается). Сейчас настолько непредсказуемая ситуация, что строить свою деятельность на каких-то прогнозах, даже с высокой погрешностью, очень рискованно.

- А если снова вернуться в благополучное лето 2008 года — сам формат ТРК был востребован?
- Чрезвычайно, и с позиции покупателя, и, соответственно, с позиции продавца. Летом проходимость «Планеты» была огромна, и наши федеральные клиенты, когда подыскивали себе площади, готовы были платить по выставленному ценнику (а он не мал), лишь бы туда попасть, но площадей явно на всех не хватало.
- Экономический кризис и снижение платежеспособности населения — основные препятствия?
- Не совсем. Вернемся к предыдущему вопросу: почему федеральные арендаторы готовы были платить высокую цену и почему она высока? В «Планете» очень жестко выдерживается концепция — один из ключевых моментов хорошего ТРК — и попасть туда очень не просто, в отличие от того же «Июня» или «Огней», где концепция, по сути, есть, но подход более мягкий, что, по моему мнению, не верно.
- А почему концепция так важна?
- Эффект синергии. Покупатель идет к одному, потом к другому и так далее. А чем успешней бизнес арендаторов, тем уверенней чувствует себя управляющая компания. С другой стороны, любой серьезный арендатор, заходя в ТРК, выставляет управляющей компании определенные требования по соседям, наличии рядом определенных объектов развлечений и общепита. Решить эту задачу тоже много проще в рамках единой концепции.
- Я так понимаю, отсутствие концепции — это такое косвенное препятствие, в смысле недочет в работе, снижающий эффективность. А какие еще подобные препятствия существуют?
— Пожалуй, важнейшим здесь является расположение. Возьмем тот же «Июнь» или «Огни». У обоих расположение являет собой один большой минус. Подъезды же к «Июню» или «Огням» неудобные, и потому потенциальный покупатель скорее поедет в «Планету», где этот вопрос решен значительно лучше.
- А как на сегодня решен вопрос так называемых «мертвых петель» — зон, лежащих вне стандартных покупательских маршрутов? Это, я так понимаю, еще один пункт, который существенно влияет на эффективность.
- Совершенно верно — чем меньше таких «мертвых петель», тем лучше. И здесь опять «Планета», с ее внутренней планировкой, выигрывает. Что «Июнь», что «Огни» в этом смысле спроектированы весьма невразумительно, и в них таких зон очень много. Такие места, как правило, акцентируются при помощи развлечений, но когда их очень много, управляющая компания получает прямые потери доходов.
- А каково должно быть соотношение торговли и развлечений, чтобы ТРК был максимально эффективен?
- Как таковой подобной пропорции не существует. Для того чтобы ТРК был эффективен, он должен обладать продуманной концепцией, грамотным подбором арендаторов и правильно выбранным форматом. Главный принцип здесь — ориентация на потребности целевых групп потребителей в подборе «якорных» арендаторов, которыми, по сути, и являются развлечения и общепит.
- Разница в цене квадратных метров для торговли и развлечений действительно большая?
- Судите сами: летом 2008 года аренда одного квадратного метра торговой площади стоила ориентировочно $100 в месяц, тогда как развлекательные компании готовы были платить $90 в год.
- Получается, что большое количество «развлекательных» арендаторов — следствие неправильной планировки здания?
- Не совсем так: если отдать полностью все площади под торговлю, это скажется на покупательском потоке.
- А вообще строительство ТРК — дорогое удовольствие?
- Учитывая размах, да, но если считать с привязкой к квадратному метру, то себестоимость значительно ниже, нежели при строительстве БЦ. Например, «Планету» строили из расчета себестоимости не более 30 тыс. рублей за квадратный метр, «Огни» также заявляли подобную цену, что при таких масштабах весьма небольшие деньги. Вообще на строительство ТРК не принято тратить много денег, финансовые показатели превыше всего, впрочем, как и везде… Но здесь более простые требования к отделочным материалам и вообще архитектурным изыскам.
- Удается?
- Далеко не всегда. Смотрите, «Планета» строилась в очень удобном месте: ровная площадка, расположенные неподалеку коммуникации, уже существовавшие подъездные пути — она и обошлась в заявленную сумму. Другое дело «Огни» и «Июнь» — они просто не могли быть построены дешево. «Июню», стоящему на горе у Октябрьского моста, пришлось строить подпорные стены, а, по нашему опыту, это значительная часть стоимости всего строительства. То же пришлось делать «Огням». Так что там строительство обошлось гораздо дороже. Плюс к этому у них до сих пор не решен вопрос по сносу стоящего рядом ветхого жилья, в связи с чем дорога построена не так, как надо, а это влияет на покупательский поток. Транспортная доступность — это первый параметр, который учитывается еще на стадии получения участка под застройку. Идеальным местом для строительства будущего ТРК является пересечение крупных транспортных магистралей, при этом наличие удобных съездов и развязок является одним из обязательных условий. Если хороших дорог рядом нет, то в интересах девелопера пойти на дополнительные расходы, чтобы их построить или реконструировать имеющиеся.
- Соответственно, это скажется на сроках окупаемости. А какие они вообще?
- В идеале это 8—10 лет, однако бывают исключения. К примеру, «Торговый квартал на Свободном», т. к. был первым объектом подобного формата, несмотря на всю неудачность, по сравнению с новыми ТРК окупился очень быстро. Появление же конкурентов увеличивает сроки. Однако та же «Планета», я полагаю, в условиях лета 2008 года окупилась бы лет за 6—7.
- Существует международная классификация торговых центров. На сегодня многие ли из красноярских ТРК ей соответствуют?
- Не совсем верно ставить вопрос таким образом. Международная классификация делит ТРК на несколько групп по размерности: районные, городские, федеральные. Так вот «Планета» — безоговорочно ритейл-парк или Power centers (иначе суперрегиональный центр) и, пожалуй, единственная в этом сегменте, кто может претендовать на категорию «А», если проводить аналогию с бизнес-центрами. «Огни», на первый взгляд, также подходят под эту категорию, но у них есть другая проблема — коэффициент полезного использования, рассчитываемый как отношение площадей, сдаваемых в аренду, к числу сопутствующих площадей. У «Огней» этот показатель значительно ниже требуемого.
- Проблемы с внутренней планировкой, плохой организацией коммуникаций — они откуда берутся?
- От тех, кто разрабатывает проект. Опыт работы с иностранными архитекторами показывает, что они сначала прорабатывают функционал, а уж потом облекают его в некую архитектурную форму. Наши же, в основе своей, работают совершенно иначе — разрабатывают внешний вид, а как будет организовано пространство внутри, им абсолютно безразлично. Впрочем, и то и другое мы видим.
- А как должно быть?
- Объемно-планировочные решения ТРК должна отличать выраженная функциональность. Как правило, ТРК строятся одноэтажными или двухэтажными, поскольку при нескольких этажах появляются дополнительные затраты на перегрузки и перемещение товаров по вертикали, а также на механические устройства подъема покупателей (траволаторы, лифты, эскалаторы) и много других осложняющих факторов, впрочем, и покупатель ленится далеко забираться, в связи с этим и ставки аренды на более высоких этажах ниже.
- А что происходит в сегменте бизнес-центров?
- Да практически то же самое, за тем одним лишь исключением: среди ТРК есть «Планета», которая может претендовать на класс «А». Касательно же бизнес-центров все много хуже: в прошлом году агентство «Септима» проводило исследование красноярского офисного рынка для крупной московской компании и выяснило, что ни одного бизнес-центра класса «А» в городе нет. При этом мы адаптировали международную классификацию под реалии Красноярска, т. е. просто занизили требования.
- А проблемы? Что не так?
-Все те же (улыбается): от нехватки парковочных мест до неправильной планировки. Взять хоть последний громкий проект — «Монолит-голд». Основная проблема — неэффективные планировки. Плюс наличие на некоторых этажах коридоров, в которых любая открытая дверь мешает другой. Или БЦ «Европа», в котором потолок сделан ступенчатым, что недопустимо для «А»-класса, работа систем вентиляции желает лучшего, но, говоря честно, владельцы здания сделали максимум того, что можно было сделать для этогоздания, учитывая то, что новые системы пришлось вписывать в уже имеющийся контур объекта, проект которого был разработан достаточно давно.
- Тогда какие у нас бизнес-центры? «В» и «С»?
- Скажу откровенно, когда мы исследовали рынок, то БЦ «Европа» оказался «В-». Зато точно на «В+» прошел БЦ «Весна». Там точно более эффективно организовано пространство, чем в том же «Монолит-голде», который позиционируется как класс «А». С нашими выводами согласились наши московские коллеги по приезде в Красноярск.
- А процедура получения бизнес-центром какого-либо класса регламентирована?
- Нет, в том-то и дело. Сегодня любой девелопер может заявить класс своего строения, исключительно исходя из собственного волеизъявления. Однако существует официальный стандарт бизнес-центров, и при желании девелоперу можно доказать обратное. Другое дело, что это никому не нужно.
- Странно, ведь аренда класса «А» обходится дороже того же «В». Кстати, эта разница велика?
- Да, и весьма. Если брать опыт ближайших городов, где все-таки есть бизнес-центры класса «А», то там ставки аренды на 70—80% больше. Однако надо понимать, что там и вложения больше: летом 2008 года, когда ситуация была достаточно стабильной, себестоимость квадратного метра в классе «А» начиналась от 70 тыс. рублей. В сегодняшних же условиях замахиваться на строительство класса «А» вообще не стоит: во-первых, по причине больших вложений, во-вторых, в связи с тем, что, скорее всего, не будут найдены арендаторы в среднесрочной перспективе, так как все оптимизируют свои расходы.
- Вообще, кризис сильно ударил по сегменту бизнес-центров? По его рентабельности?
- Сильно. Сейчас многие офисные и бизнес-центры снижают ставку аренды, чтобы только удержать арендаторов. Например, новосибирский бизнес-центр класса «А» «Кронос», у которого до этого аренда стоила около 2,5 тыс. рублей, с января понизил плату до тысячи, причем для тех, кто заезжает после Нового года, устроены арендные каникулы, в этом году до марта они не будут платить аренду, плюс еще некие интересные решения для привлечения арендаторов. И это правильно, ведь нужно работать, а не простаивать. Мне совершенно непонятно решение «Метрополя» в ноябре поднять ставку аренды. Это привело лишь к тому, что половина его помещений сейчас пустует.
- Если вернуться к девелоперской деятельности, то бишь строительству ТРК и бизнес-центров, насколько сильно кризис подкорректировал планы компаний?- Ну давайте смотреть: «Июнь» собирался строить второй ТРК, «Огни» тоже, плюс еще три проекта компаний, которые пока не выходили на красноярский рынок, плюс еще несколько федеральных компаний исследовали рынок — т. е. около 10 разного формата торговых комплексов и порядка 12—15 бизнес-центров. Причем часть из них были заморожены, даже не выйдя на стадию проектирования. Все ждут, и сегодня это самое правильное решение, ведь никто не может с достаточной долей достоверности сказать, когда кончится этот кризис и ситуация начнет выправляться. Тем более непонятно, какими темпами все это будет происходить. Так что сегодня стартовать очень опасно, ведь можно просто не дотянуть до лучших времен.

Евгений Волошинский, "Вечерний Красноярск"

Профессионалы рынка коммерческой недвижимости городов Сибири объединились в «Умную группу»

6 февраля в Бизнес-центре «КРОНОС» в Новосибирске состоялась первая официальная встреча участников нового на рынке недвижимости профессионального объединения, имеющего на данный момент два названия – CRES GROUP (CRES расшифровывается как Commercial Real Estate of Siberia) и «Умная группа».

В состав данной организации вошли представители риэлтерских компаний из Новосибирска, Кемерово, Красноярска, Барнаула, Омска и Томска, а также специалисты ряда других направлений рынка недвижимости.
В состоявшемся в предыдущую пятницу собрании CRES GROUP приняли участие Александр Назаров, гендиректор РК «БрокерКом», Матвей Ляпин, директор «Смарт-Коммерческая недвижимость» (г. Кемерово), Андрей Клепиков, коммерческий директор «Смарт-Коммерческая недвижимость» (г. Кемерово), Андрей Татарников, директор «Сити Риэлти плюс» (г. Томск), Денис Ефименко, директор управляющей компании «Калинка» (г. Новосибирск), Андрей Ионкин, специалист по торговым сетям (г. Новосибирск), Иван Жулей, главный редактор группы изданий «Проспект» (г. Новосибирск). С видеообращением выступил Михаил Колесник, руководитель гостиничного направления РК «БрокерКом» (г. Москва).

Инициатором и идейным вдохновителем создания данного объединения выступили известные эксперты на рынке коммерческой недвижимости и действующие брокеры – Александр Назаров и Матвей Ляпин.
Как рассказал господин Назаров, на мысль найти надежных партнеров в соседних сибирских городах натолкнули сами клиенты, которым требовалось решить вопросы, связанные с недвижимостью, не только в Новосибирске, но и в Кемерове, Омске, Красноярске, Барнауле и т.д. По признанию руководителя РК «БрокерКом», процесс этот оказался долгим и трудоемким: «Я потратил очень много времени и сил на то, чтобы найти адекватных и надежных партнеров, без наличия которых невозможно вести бизнес в других городах. Одним из первых стал представитель Барнаула – Олег Гильгенберг, учредитель группы компаний «Алтайская Элита», директор компании «Алтайская Элита недвижимость». Следующими новобранцами группы стали: Матвей Ляпин, директор кемеровской компании «Смарт-Коммерческая недвижимость и Елена Звонарева, директор красноярской компании «Агентство «Септима». С большим трудом нашлись партнеры Томске и чуть позже Омске», - уточняет Александр Назаров.
Поскольку каждый из участников является профессионалом и экспертом на рынке недвижимости в своем городе и может решать вопросы любой сложности, родилась идея консолидировать силы и использовать свои возможности для выхода на качественно новый уровень оказания риэлтерских услуг. Теперь, как убеждены представители CRES GROUP, федеральным брокерским компаниям, работающим с объектами недвижимости в Сибири, не надо будет «бегать» от агентства к агентству, а достаточно будет обратиться в «Умную группу» - структуру, объединяющую профессионалов сибирского рынка real estate.
Участники CRES GROUP обозначили данную организацию, прежде всего, как компанию будущего.Задача группы не в том, чтобы консолидировать усилия для выживания в сложившихся условиях, а в поиске интересных ходов и эффективных механизмов взаимодействия, которые позволили бы на выходе из кризиса получить синергетический эффект.

В ближайшей перспективе компания планирует представить Сибирь в рамках CRES GROUP на весенней выставке в Москве и провести в Новосибирске конференцию, посвященную гостиничному рынку.
Партнером в проведении данного мероприятия выступил БЦ класса "А" «Кронос».

www.mirdela.ru

Спрос на недвижимость снова растет

И так.... постепенное возвращение уровня спроса на докризисные позиции началось. Покупать квартиру нужно именно сейчас, так как можно подобрать хороший вариант и для себя, и в качестве инвестиционного инструмента. Кроме того, именно сейчас инвестиции в жилую недвижимость позволят не только не потерять деньги из-за нестабильности экономической ситуации, но и получить ощутимый доход от вложений в долгосрочной перспективе. Еще в конце прошлого года аналитики предсказывали, что спрос на жилье будет оставаться на уровне, близком к нулевому, до тех пор, пока рынок не достигнет ценового дна. По всей видимости, это наконец случилось. Можно делать осторожный прогноз, что рынок достиг того самого дна, которого все ждали. По спросу и сделкам мы начинаем выходить на докризисный уровень. Не только минимальная стоимость жилья стимулирует покупательскую активность. Кроме этого большую роль играют девальвация рубля, общая нестабильность в экономике, отсутствие активности на фондовом рынке. Все это заставляет инвесторов обратить внимание на более консервативные инструменты, в частности недвижимость.

В целом и общем... делайте выводы.

Приглашаем риэлторов!

Требуются энергичные работники желающие получать высокую зарплату, выгодные предложения для агентов с опытом, для новичков обучение бесплатно, опытные наставники, дружный коллектив. Реклама в СМИ, перспектива карьерного роста. Стабильность работы. Корпоративный настрой коллектива делает работу комфортной. Примем коллективы агентов, условия работы сможем обговорить при личном собеседовании, ждем ВАС!!!

тел. 295-00-56

Красноярцы ищут недвижимость в интернете?

Занятное наблюдение.. впрочем в реалиях времени, поясню о чем речь...
Регулярно отслеживаю основные запросы посетителей интернет сайтов интересующихся недвижимостью в Красноярске, сделав эту выборку сегодня неожиданно увидела совсем иные цифры нежели еще в декабре 2008 года...

Иные в том самом смысле, что количество посетителей с конкретным ключевым запросом увеличилось ровно в два раза. Что бы это значило? Возможные варианты:
1 вариант: потребитель научился правильно формировать вопрос ;)
2 вариант: увеличился спрос ;) ;).... о если бы..
3 вариант: в интернете удобнее искать....
возможны и иные...
Отчаянно верю что это смесь всех трех вариантов с перевесом 2-го варианта по объему, а вот и сами цифры:

*красноярск недвижимость 13475
недвижимость красноярск 13475
квартиры красноярск 12683
аренда красноярск 5827
*недвижимость в красноярске 5245
продажа квартир красноярск 2071*
агентства недвижимости красноярск 1013
агентства недвижимости красноярска 1013
коммерческая недвижимость красноярска 489*
коммерческая недвижимость красноярск 489
цена недвижимость красноярск 371*
агенства недвижимости красноярск 325
агенство недвижимости красноярск 325
недвижимость г красноярск 311
аренда недвижимости красноярск 253*
коммерческая недвижимость в красноярске 160

При этом очевидный перевес на сей момент у жилой недвижимости.... Выводы?
Выводы каждый волен делать свои. Но интерес очевиден!

Доверие

Намедни попалась на  глаза такая  тема как «возрождение доверия к профессии риэлтора». По идее, для большинства коллег это постоянно ноющая мозоль, на которую норовит наступить каждый, кто хоть как-то столкнулся с работой агентства недвижимости. Причин возникновения подобной проблемы масса: начиная от примитивного «кидалова» и заканчивая раздражающими многих размеров комиссионного вознаграждения. Понятно, что я смотрю на все это со своей стороны, имея возможность наблюдать и анализировать, так сказать, изнутри процесса. Может стоит просто подумать, а нужно ли вообще заниматься этим «ренессансом репутации» или лучше банально идти своей дорогой, работая в обычном режиме и производя базовый комплект услуг по продаже, покупке или обмену объектов недвижимости в Красноярске? Мне как-то ближе второе. С одной лишь оговоркой – делать всё это надо как для себя самого. Вот об этом и поговорим…

В чем причина возникновения какой-либо ненависти к кому-нибудь, в данном случае к риэлторам? Точно – в непонимании. Другого объяснения нет. Гражданин, который приходит в агентство недвижимости, в большинстве случаев морально готов к тому, что ушлые барыги сейчас «разведут» его по полной программе. И естественно готовится к визиту как на войну: собирает сведения о предполагаемом противнике, выстраивает оборонительные укрепления, планирует маршруты отступления и т.п. Нормально ли это? Да. Звучит, конечно, диковато, особенно от директора риэлторской компании, но это так и есть. Стоит только расслабиться, тебя тут же, как .... попытаются ........ толковые «разводилы». А если уж дело касается продажи квартиры, то тут бди с утроенной силой. И граждане бдят…

Естественно, что попытки «расслабить» потенциального клиента со стороны агентства недвижимости имеют место быть. Здесь и демонстрация всяких лицензий, грамот, отзывов уже прошедших «испытание продажей», убеждение, вразумление и т.д. На кого-то действует умиротворяюще, другие начинают с удвоенной силой подозревать недоброе, мысля примерно так: «Ага, держи карман шире. Тоже нашел себе ..........».  И идет обоюдная тотальная загрузка мозга. Понятно, что сколько в машину бензина не залей, быстрее она от этого не поедет. Наблюдается полная аналогия.

Ко мне давно и прочно прилип ярлык нетерпимости к «неподдающимся» гражданам. Каюсь, я действительно не считаю нужным тратить свое время на ментальные дуэли а-ля «кто кого», предпочитая посылать таких камрадов подальше. Потому что результат всегда один - «никто и никого». Я вообще считаю, что уговаривать кого-либо пользоваться нашими услугами – занятие заведомо проигрышное. Человек должен созреть для этого самостоятельно. Лично ему должно быть от этого комфортно. И только тогда я смогу внятно объяснить ему «почему, за что и сколько». Отсюда и нормальные условия работы, правильный результат и достойное вознаграждение. А частенько получается так – мы втыкаем товарищу в мозг отвертку, начинаем проворачивать, и спрашиваем «нормально?».

Абсолютно то же самое касается и процесса «возрождения доверия». Отвертки здесь совершенно ни к чему. Дело это крайне медлительное, эволюционное. И совершенно непонятно, кому нужное. Риэлторам? Вроде как да, однако, есть мнение, что гуру (профессионалы с многолетним опытом) рынка недвижимости чувствуют себя неплохо и в настоящий момент. «Одноразовым» же дуракам никакой ренессанс не поможет. А «средний класс» агентов (рабочая косточка) спокойно функционирует под прикрытием мегабрендов, да и просто добротных компаний, где первоначальную имиджево-переговорную нагрузку на себя берет , ограждая от необходимости выставлять напоказ свой «неоперившийся» опыт.

Думаю, что населению же вся эта кристаллизация имиджа вообще по барабану. Внедрить в мозг граждан мысль, что посредник – это почетная и уважаемая профессия, показывая по телеку высокодуховные метания? И потому риэлтор (а с ним и еще кучка профессий), как лицо не причастное к производству конкретных железяк, в стране с рабоче-крестьянским менталитетом еще очень долго будет ассоциироваться как некая мини-олигархическая единица, недостойная доверия.

Напрягает ли данный факт конкретное агентство недвижимости? Нет. Есть такой рекламный слоган у сигарет Давидофф: «понимание приходит с опытом». Большинство граждан, прошедших через нашу компанию (да и просто через руки грамотных профессионалов) в ходе решения своих жилищных проблем приобрели некий опыт, своего рода прививку от мнения толпы - понимание. И риэлторы для них уже не мрачный жупел, а такие же люди, которые работают на вверенном им участке. Хорошо работают. И не надо тогда никакого сурового забарывания отрицательного барыжьего имиджа, включая потуги на дурацкий ренессанс доверия. Просто делай всё как для себя, а не через известное место. Делов-то...

Отсюда: Жилищная стратегия.