Елена Звонарева: «Уверена, что некоторые ТРК сейчас работают в минус»

Начало века было ознаменовано стремительным развитием красноярского рынка торгово-развлекательных комплексов и офисно-деловых бизнес-центров. Если до этого времени данный сегмент был представлен большей частью тем, что в международной классификации называется «центры районного формата» и легендарным недостроем КАТЭКНИИУголь, то буквально за несколько лет появилось сразу несколько громких и даже относительно уникальных проектов. Однако это не смогло насытить рынок в достаточной степени. О сегодняшнем состоянии дел на рынке коммерческой недвижимости, о его проблемах и перспективах «ВК» беседует с руководителем коммерческого отдела девелоперской компании «Стройсервисинвест», директором агентства недвижимости «Септима» Еленой Звонаревой.

- Все-таки насколько сегодня насыщен рынок ТРК и бизнес-центров?
- Сегодня при оценке этого рынка необходимо учитывать грянувший экономический кризис, к которому мы будем не раз возвращаться. Если рассматривать рынок с привязкой к сегодняшнему дню, то покупательской способности для освоения того, что сейчас уже есть на рынке, совершенно очевидно, недостаточно. Однако если мы вернемся в еще благополучное лето 2008 и возьмем уже открывшиеся «Планету», «Огни» и «Июнь», то даже с их учетом имеющихся площадей явно не хватало. По сути, к европейским, московским, питерским и даже новосибирским стандартам мы еще даже не приблизились.

- Получается, что еще летом рынок был не насыщен, а сейчас перенасыщен?

- Да, конечно. И все дело в покупательской способности, а точнее, ее нехватке.
- Имеете в виду арендаторов или прямых покупателей?- Да и тех и других, ведь бизнес и платежеспособность арендатора напрямую зависят от платежеспособного спроса на его товар, а это уже прямой потребитель. «Июнь» или «Огни» открывались уже практически в кризисное время и сделали это, набрав лишь порядка 50% арендаторов. Такое поведение совершенно неоправданно, ведь эксплуатация подобного сооружения — это огромные расходы, а если их не из чего покрывать, то управляющая компания будет нести огромные убытки. И я уверена, что они сейчас работают в минус.

- С другой стороны, кризис не вечен, и когда ситуация начнет выправляться, у этих компаний будет уже задел…

- Может быть, а может и не быть (улыбается). Сейчас настолько непредсказуемая ситуация, что строить свою деятельность на каких-то прогнозах, даже с высокой погрешностью, очень рискованно.

- А если снова вернуться в благополучное лето 2008 года — сам формат ТРК был востребован?
- Чрезвычайно, и с позиции покупателя, и, соответственно, с позиции продавца. Летом проходимость «Планеты» была огромна, и наши федеральные клиенты, когда подыскивали себе площади, готовы были платить по выставленному ценнику (а он не мал), лишь бы туда попасть, но площадей явно на всех не хватало.
- Экономический кризис и снижение платежеспособности населения — основные препятствия?
- Не совсем. Вернемся к предыдущему вопросу: почему федеральные арендаторы готовы были платить высокую цену и почему она высока? В «Планете» очень жестко выдерживается концепция — один из ключевых моментов хорошего ТРК — и попасть туда очень не просто, в отличие от того же «Июня» или «Огней», где концепция, по сути, есть, но подход более мягкий, что, по моему мнению, не верно.
- А почему концепция так важна?
- Эффект синергии. Покупатель идет к одному, потом к другому и так далее. А чем успешней бизнес арендаторов, тем уверенней чувствует себя управляющая компания. С другой стороны, любой серьезный арендатор, заходя в ТРК, выставляет управляющей компании определенные требования по соседям, наличии рядом определенных объектов развлечений и общепита. Решить эту задачу тоже много проще в рамках единой концепции.
- Я так понимаю, отсутствие концепции — это такое косвенное препятствие, в смысле недочет в работе, снижающий эффективность. А какие еще подобные препятствия существуют?
— Пожалуй, важнейшим здесь является расположение. Возьмем тот же «Июнь» или «Огни». У обоих расположение являет собой один большой минус. Подъезды же к «Июню» или «Огням» неудобные, и потому потенциальный покупатель скорее поедет в «Планету», где этот вопрос решен значительно лучше.
- А как на сегодня решен вопрос так называемых «мертвых петель» — зон, лежащих вне стандартных покупательских маршрутов? Это, я так понимаю, еще один пункт, который существенно влияет на эффективность.
- Совершенно верно — чем меньше таких «мертвых петель», тем лучше. И здесь опять «Планета», с ее внутренней планировкой, выигрывает. Что «Июнь», что «Огни» в этом смысле спроектированы весьма невразумительно, и в них таких зон очень много. Такие места, как правило, акцентируются при помощи развлечений, но когда их очень много, управляющая компания получает прямые потери доходов.
- А каково должно быть соотношение торговли и развлечений, чтобы ТРК был максимально эффективен?
- Как таковой подобной пропорции не существует. Для того чтобы ТРК был эффективен, он должен обладать продуманной концепцией, грамотным подбором арендаторов и правильно выбранным форматом. Главный принцип здесь — ориентация на потребности целевых групп потребителей в подборе «якорных» арендаторов, которыми, по сути, и являются развлечения и общепит.
- Разница в цене квадратных метров для торговли и развлечений действительно большая?
- Судите сами: летом 2008 года аренда одного квадратного метра торговой площади стоила ориентировочно $100 в месяц, тогда как развлекательные компании готовы были платить $90 в год.
- Получается, что большое количество «развлекательных» арендаторов — следствие неправильной планировки здания?
- Не совсем так: если отдать полностью все площади под торговлю, это скажется на покупательском потоке.
- А вообще строительство ТРК — дорогое удовольствие?
- Учитывая размах, да, но если считать с привязкой к квадратному метру, то себестоимость значительно ниже, нежели при строительстве БЦ. Например, «Планету» строили из расчета себестоимости не более 30 тыс. рублей за квадратный метр, «Огни» также заявляли подобную цену, что при таких масштабах весьма небольшие деньги. Вообще на строительство ТРК не принято тратить много денег, финансовые показатели превыше всего, впрочем, как и везде… Но здесь более простые требования к отделочным материалам и вообще архитектурным изыскам.
- Удается?
- Далеко не всегда. Смотрите, «Планета» строилась в очень удобном месте: ровная площадка, расположенные неподалеку коммуникации, уже существовавшие подъездные пути — она и обошлась в заявленную сумму. Другое дело «Огни» и «Июнь» — они просто не могли быть построены дешево. «Июню», стоящему на горе у Октябрьского моста, пришлось строить подпорные стены, а, по нашему опыту, это значительная часть стоимости всего строительства. То же пришлось делать «Огням». Так что там строительство обошлось гораздо дороже. Плюс к этому у них до сих пор не решен вопрос по сносу стоящего рядом ветхого жилья, в связи с чем дорога построена не так, как надо, а это влияет на покупательский поток. Транспортная доступность — это первый параметр, который учитывается еще на стадии получения участка под застройку. Идеальным местом для строительства будущего ТРК является пересечение крупных транспортных магистралей, при этом наличие удобных съездов и развязок является одним из обязательных условий. Если хороших дорог рядом нет, то в интересах девелопера пойти на дополнительные расходы, чтобы их построить или реконструировать имеющиеся.
- Соответственно, это скажется на сроках окупаемости. А какие они вообще?
- В идеале это 8—10 лет, однако бывают исключения. К примеру, «Торговый квартал на Свободном», т. к. был первым объектом подобного формата, несмотря на всю неудачность, по сравнению с новыми ТРК окупился очень быстро. Появление же конкурентов увеличивает сроки. Однако та же «Планета», я полагаю, в условиях лета 2008 года окупилась бы лет за 6—7.
- Существует международная классификация торговых центров. На сегодня многие ли из красноярских ТРК ей соответствуют?
- Не совсем верно ставить вопрос таким образом. Международная классификация делит ТРК на несколько групп по размерности: районные, городские, федеральные. Так вот «Планета» — безоговорочно ритейл-парк или Power centers (иначе суперрегиональный центр) и, пожалуй, единственная в этом сегменте, кто может претендовать на категорию «А», если проводить аналогию с бизнес-центрами. «Огни», на первый взгляд, также подходят под эту категорию, но у них есть другая проблема — коэффициент полезного использования, рассчитываемый как отношение площадей, сдаваемых в аренду, к числу сопутствующих площадей. У «Огней» этот показатель значительно ниже требуемого.
- Проблемы с внутренней планировкой, плохой организацией коммуникаций — они откуда берутся?
- От тех, кто разрабатывает проект. Опыт работы с иностранными архитекторами показывает, что они сначала прорабатывают функционал, а уж потом облекают его в некую архитектурную форму. Наши же, в основе своей, работают совершенно иначе — разрабатывают внешний вид, а как будет организовано пространство внутри, им абсолютно безразлично. Впрочем, и то и другое мы видим.
- А как должно быть?
- Объемно-планировочные решения ТРК должна отличать выраженная функциональность. Как правило, ТРК строятся одноэтажными или двухэтажными, поскольку при нескольких этажах появляются дополнительные затраты на перегрузки и перемещение товаров по вертикали, а также на механические устройства подъема покупателей (траволаторы, лифты, эскалаторы) и много других осложняющих факторов, впрочем, и покупатель ленится далеко забираться, в связи с этим и ставки аренды на более высоких этажах ниже.
- А что происходит в сегменте бизнес-центров?
- Да практически то же самое, за тем одним лишь исключением: среди ТРК есть «Планета», которая может претендовать на класс «А». Касательно же бизнес-центров все много хуже: в прошлом году агентство «Септима» проводило исследование красноярского офисного рынка для крупной московской компании и выяснило, что ни одного бизнес-центра класса «А» в городе нет. При этом мы адаптировали международную классификацию под реалии Красноярска, т. е. просто занизили требования.
- А проблемы? Что не так?
-Все те же (улыбается): от нехватки парковочных мест до неправильной планировки. Взять хоть последний громкий проект — «Монолит-голд». Основная проблема — неэффективные планировки. Плюс наличие на некоторых этажах коридоров, в которых любая открытая дверь мешает другой. Или БЦ «Европа», в котором потолок сделан ступенчатым, что недопустимо для «А»-класса, работа систем вентиляции желает лучшего, но, говоря честно, владельцы здания сделали максимум того, что можно было сделать для этогоздания, учитывая то, что новые системы пришлось вписывать в уже имеющийся контур объекта, проект которого был разработан достаточно давно.
- Тогда какие у нас бизнес-центры? «В» и «С»?
- Скажу откровенно, когда мы исследовали рынок, то БЦ «Европа» оказался «В-». Зато точно на «В+» прошел БЦ «Весна». Там точно более эффективно организовано пространство, чем в том же «Монолит-голде», который позиционируется как класс «А». С нашими выводами согласились наши московские коллеги по приезде в Красноярск.
- А процедура получения бизнес-центром какого-либо класса регламентирована?
- Нет, в том-то и дело. Сегодня любой девелопер может заявить класс своего строения, исключительно исходя из собственного волеизъявления. Однако существует официальный стандарт бизнес-центров, и при желании девелоперу можно доказать обратное. Другое дело, что это никому не нужно.
- Странно, ведь аренда класса «А» обходится дороже того же «В». Кстати, эта разница велика?
- Да, и весьма. Если брать опыт ближайших городов, где все-таки есть бизнес-центры класса «А», то там ставки аренды на 70—80% больше. Однако надо понимать, что там и вложения больше: летом 2008 года, когда ситуация была достаточно стабильной, себестоимость квадратного метра в классе «А» начиналась от 70 тыс. рублей. В сегодняшних же условиях замахиваться на строительство класса «А» вообще не стоит: во-первых, по причине больших вложений, во-вторых, в связи с тем, что, скорее всего, не будут найдены арендаторы в среднесрочной перспективе, так как все оптимизируют свои расходы.
- Вообще, кризис сильно ударил по сегменту бизнес-центров? По его рентабельности?
- Сильно. Сейчас многие офисные и бизнес-центры снижают ставку аренды, чтобы только удержать арендаторов. Например, новосибирский бизнес-центр класса «А» «Кронос», у которого до этого аренда стоила около 2,5 тыс. рублей, с января понизил плату до тысячи, причем для тех, кто заезжает после Нового года, устроены арендные каникулы, в этом году до марта они не будут платить аренду, плюс еще некие интересные решения для привлечения арендаторов. И это правильно, ведь нужно работать, а не простаивать. Мне совершенно непонятно решение «Метрополя» в ноябре поднять ставку аренды. Это привело лишь к тому, что половина его помещений сейчас пустует.
- Если вернуться к девелоперской деятельности, то бишь строительству ТРК и бизнес-центров, насколько сильно кризис подкорректировал планы компаний?- Ну давайте смотреть: «Июнь» собирался строить второй ТРК, «Огни» тоже, плюс еще три проекта компаний, которые пока не выходили на красноярский рынок, плюс еще несколько федеральных компаний исследовали рынок — т. е. около 10 разного формата торговых комплексов и порядка 12—15 бизнес-центров. Причем часть из них были заморожены, даже не выйдя на стадию проектирования. Все ждут, и сегодня это самое правильное решение, ведь никто не может с достаточной долей достоверности сказать, когда кончится этот кризис и ситуация начнет выправляться. Тем более непонятно, какими темпами все это будет происходить. Так что сегодня стартовать очень опасно, ведь можно просто не дотянуть до лучших времен.

Евгений Волошинский, "Вечерний Красноярск"