Аренда увеличивается и снижается одновременно

Мы никак не можем прочувствовать динамику цен на аренду красноярских квартир. По мнению одних, аренда стремительно дешевеет, по мнению других — неуклонно растет.

Для аренды сегодня наступили неспокойные времена. Этот рынок, за небольшим исключением, отдан на откуп частным лицам, а значит, последствия паники на рынке аренды ощущаются лучше, чем в иных сегментах. Уже в конце ноября рынок захлестнули две противоположных тенденции — с одной стороны, многие арендаторы, узнав о падении цен на недвижимость, а также потеряв часть дохода, обратились к арендодателям с предложением снизить арендную плату «в связи с кризисом».С другой стороны, арендодатели, которые являются обычными жителями, не менее других подверженными всем трудностям и проблемам, хотели бы арендную плату повысить. Также — «в связи с кризисом». При этом приходим к мысли о том, что цены на аренду все же упадут — как бы ни были арендодатели заинтересованы в повышении доходов, сегодня платежеспособность арендаторов сокращается, и вряд ли в ближайшее время нас ожидает бум в зарплатах и премиях. Поэтому платить больше арендаторам попросту не из чего, а если арендодатели будут настаивать на повышении, очень быстро платить станет и некому.Однако путь к этому понижению цен будет непростым.
Так, уже сегодня некоторые из наших арендодателей переводят арендную плату в доллары, опасаясь колебаний рубля и понижать цены на аренду жилья эконом класса хозяева квартир не торопятся. В случае, если к весне ситуация на рынке жилья не стабилизируется, тогда точно можно ожидать резкого и быстрого снижения арендных ставок, а до тех пор на рынке возможны любые неожиданности и колебания.

Вопросы экспертам о настоящем и грядущем.

Очередной добротный материал от Владимира Абгафорова, монстра риэлторской журналистики ....

Целых 5 животрепещущих вопросов к представителям столичного риэлт-бомонда, включая топ-директоров крупных компаний и ведущих аналитиков столичного рынка жилья.

О кризисе в различных его проявлениях сегодня говорится много. Кризис многолик — его влияние ощущают на себе биржи и банки, промышленное производство, рынок труда. Своим мнением о том, как нынешние события отразятся на рынке жилой недвижимости, с читателями журнала делятся эксперты этого рынка.

Наши эксперты:
Константин Апрелев, вице-президент РГР;
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»;
Нури Катц, президент компании «CENTURY 21 Россия»;
Юлия Полякова, Директор по развитию компании «Мультиброкер»;
Михаил Гороховский, первыйвице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость»;
Светлана Аксенова, аналитик информационно-аналитического отдела компании «Пересвет-Инвест».

По информации, представленной в различных СМИ, наиболее негативно кризис должен сказаться на застройщиках и девелоперах. Так ли это? В чем это будет выражаться?
Константин Апрелев: — На мой взгляд, девелоперы начнут предпринимать следующие действия: будут сокращать финансирование программ по приобретению земли и развитию новых проектов; начнут сворачивать проекты с минимальной степенью готовности, требующие длительного времени и больших финансовых затрат для завершения; пересмотрят рекламно-маркетинговую стратегию и политику привлечения денежных средств от физических лиц в сторону снижения цен, снижения рисков для покупателей, введения рассрочки платежей и увеличения гарантий покупателям; будут продавать проекты и доли в них. Также возможно снижение затрат на реализацию проекта путем ухода в нижнюю ценовую категорию по качеству.

Олег Репченко: — Не совсем так: тут все зависит от конкретного застройщика или девелопера. Их можно разделить на две группы. Первую назовем «нормальные», — они занимались тем что строили. У этих компаний, как правило, есть уже существенная доля готовых или почти готовых объектов. Их можно распродать, в крайнем случае с некоторым дисконтом, получить деньги и прекрасно пережить кризис. А вот вторая группа строила не столько недвижимость, сколько «пирамиду». Получили площадку, обнесли забором, собрали денег — купили еще две площадки. Заложили их — купили еще пять. В итоге активов вроде бы много, но в более-менее готовом состоянии нет ничего. Вот эти компании, скорее всего, попадут в «кассовый разрыв». Чем больше у фирмы признаков второго рода — тем больнее по ней ударит кризис.

Нури Катц: — Не секрет, что большинство девелоперских проектов финансируются за счет кредитных средств. Когда банки требуют досрочного погашения кредитов, существенно повышают процентные ставки, а также отказывают в выдаче новых заемных средств, застройщик испытывает острую потребность в деньгах, что весьма проблематично в условиях стагнации рынка. Соответственно он начинает снижать цены, а за ним вынуждены делать то же самое и продавцы на вторичном рынке. Такая ситуация особенно ярко проявляется на зарубежных рынках курортной недвижимости. Сейчас в Испании хорошо покупать предложения, конфискованные банками: дом, который стоил 800 тыс., продается за 500 тыс. евро. К тому же проценты по зарубежной ипотеке не идут ни в какое сравнение с российскими: в среднем они составляют 5–7% годовых, банки кредитуют до 60% от стоимости объекта. Возвращаясь к российским реалиям, можно заметить, что многие крупные девелоперы замораживают новые проекты. На рынке происходит передел, в частности, сейчас некоторые девелоперы загородных поселков предлагают выкупить их проекты за половину или даже треть цены, дабы расплатиться по своим кредитным долгам. При этом поселки уже на треть заселены.

Юлия Полякова: — Конечно, для застройщиков и девелоперов это негатив, потому что они привыкли получать прибыль, неадекватную по меркам нормального рынка. Такого, вероятнее всего, больше не будет. Практически все банки прекратили сейчас финансирование нового строительства. Встречаются, правда, единичные исключения — например, Сбербанк выдает кредиты аккредитованным компаниям. Также появились сообщения, что новостройки пообещало выкупать государство. Схемы еще не прописаны, но вряд ли это будет сделано по тем ценам, которые предложат застройщики.
Михаил Гороховский: — Уверен, что кризис скажется именно на застройщиках и девелоперах. Выражаться это будет, с одной стороны, в уменьшении спроса: с рынка уходят частные инвесторы, все меньше и меньше покупателей по ипотеке. С другой стороны, девелоперы сейчас сталкиваются с большими проблемами при получении кредитов. А строительство, как известно, не может жить без них. Кредиты-то предлагают, но под проценты, которые даже торговые сети не выдержат. Для строителей кредит под 40% годовых — это просто петля. Светлана Аксенова: — Действительно, строительные компании оказались одними из первых, на кого кризис оказал заметное влияние. Связано это как с прекращением кредитования девелоперов, так и со снижением и без того крайне ограниченного спроса. Также весьма сильно подействовало фактическое прекращение выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке. Сегодня ипотеку на новостройку можно оформить только в Сбербанке и Экспобанке, ставки растут и уже превышают 15%.
Существует мнение, что кризисные ситуации могут быть даже полезны. Так ли это? Если да, то в чем именно заключается польза?

Константин Апрелев: — Все, что нас не убивает, — делает сильнее. В кризис имеют шансы выжить более подготовленные в профессиональном плане и осмотрительные предприниматели, а также компании, решения в которых принимаются не на основе интуиции и веры в собственную исключительность, а в результате разумного расчета и командного метода работы. Кризис заставит в дальнейшем быть осмотрительнее в развитии бизнеса и внедрять новые критерии оценки бизнес-проектов.
Олег Репченко: — Основная польза в том, что те компании, которые не распыляли свои ресурсы, имеют реальные активы, в нынешних условиях получают возможность сделать хороший задел на будущее. У кого есть деньги или объекты, готовые (или почти готовые) к продаже, могут скупить у менее удачливых конкурентов довольно дешево участки под застройку. И потом много лет их с выгодой для себя осваивать. Нури Катц: — Конечно, это утверждение верно. Во время кризиса, когда цены падают, люди, чтобы остаться в бизнесе, вынуждены работать усерднее и повышать свою компетентность. Это означает, что в будущем они станут работать эффективнее и предлагать более высокий уровень сервиса по более низким ценам, что только к лучшему.

Юлия Полякова: — Как сказал летом Уоррен Баффет, этот кризис покажет, кто вошел в воду без трусов. Польза в том, что сейчас многие осознают необходимость инвестирования средств в реальную экономику, а не в отрасли, гарантирующие получение быстрой прибыли. Возьмем ипотечный рынок. Система АИЖК, выкупающая закладные, показала себя несостоятельной. Ипотека затормозилась: даже если банки будут выдавать кредиты, непонятно, что им с ними дальше делать. То есть нужно думать о создании фундамента, а не о том, чтобы получить быстрые деньги. И, конечно, произойдет перераспределение рынка. Тоже явление, на наш взгляд, положительное. Компании будут укрупняться, усилится регулирующая роль государства.
Михаил Гороховский: — За годы благосостояния все мы немного «отпустили вожжи». В любом бюджете — будь то бюджет страны, организации или семейный — должен быть кто-то, кто следит за тем, разумно ли распоряжаются имеющимися ресурсами. Когда рынок на подъеме, все как-то снисходительнее относятся к тратам. Появляется ощущение, что прибыль только увеличивается и так будет продолжаться всегда, будет классно. Кризисы полезны в том смысле, что благодаря им люди начинают более рационально расходовать имеющиеся ресурсы. Хотя, безусловно, достигается этот эффект дорогой ценой.
Светлана Аксенова: — В условиях кризиса каждой компании придется оптимизировать расходы, повысить эффективность деятельности за счет профессионализма персонала.
В октябре 2008 г. ВЦИОМ провел опрос, по результатам которого более половины россиян считают недвижимость наиболее надежным способом вложения денег. В то же время сейчас уровень спроса на жилье снижается. Почему? Если потенциальные покупатели ждут существенного снижения цен — реальны ли их надежды?
Константин Апрелев: —Эксперты нашей компании считают, что корректировка цен на жилье эконом и бизнес-класса, а также объекты в секторе коммерческой недвижимости будет не очень значительной. Это недвижимость, которая пользуется устойчивым спросом и приносит неплохие доходы от сдачи в аренду. К тому же вышеназванные рынки достаточно консервативны, особенно в ситуации нестабильного поведения основных валют.

Олег Репченко: — То, что показывает ВЦИОМ, — такое обывательское мнение. Большая часть людей, которые так считают, никогда ничего не купят — просто потому, что у них нет денег. Если же говорить о реальных покупателях, умеющих считать деньги, то они обоснованно ждут снижения цен. Кроме того, появляется огромное количество ниш, где можно с большим дисконтом купить активы, а потом их продать. Не думаю, что найдется много людей, жаждущих зайти в московскую недвижимость на пике цен на нее. Скорее всего, они появятся здесь через год — когда цены прилично просядут. А если сейчас, — то только на условиях выбивания хорошего дисконта.

Нури Катц: — В ситуации нестабильной финансовой системы хранение денег в банках становится небезопасным. К тому же инфляция на данный момент превышает процент по банковским вкладам, что делает такие вложения малодоходными. Недвижимость столичного рынка в любом случае не может значительно упасть в цене, просто потому, что в Москве имеется острая нехватка квадратных метров, а количество желающих жить здесь с каждым годом возрастает. Поэтому как способ сохранения денег недвижимость Москвы безопаснее, чем банковские вклады или акции компаний. Однако более целесообразной сейчас представляется покупка ликвидной зарубежной недвижимости в тех странах и городах, которые уже практически достигли своего ценового дна. Рост обязательно начнется, но когда именно — этот вопрос в ситуации мирового кризиса остается спорным.
Юлия Полякова: — Недвижимость действительно является очень надежным инструментом инвестирования — об этом говорили многие экономисты прошлого, хотя сегодня их имена, к сожалению, порой подзабыты. В нынешней ситуации все действительно ждут снижения цен, и нарастает мощный отложенный спрос. Насколько эти надежды реальны? На мой взгляд, нужно разделять первичный и вторичный рынки. С новостройками снижение цен вполне возможно — «первичка» по цене сравнилась со «вторичкой» и даже иногда превосходит ее, что в принципе ненормально для объектов, реализуемых абсолютно без отделки. И рынок действительно должен скорректировать этот перекос. Что касается вторичной недвижимости, то пока предпосылок снижения цен на нее нет.
Михаил Гороховский: — Спрос не растет потому, что не растут доходы. «Официальная зарплата» в нашей стране — материя очень лукавая, но есть мнение, на мой взгляд, обоснованное, что 1 кв. м стоит примерно столько, сколько зарабатывает в месяц среднестатистическая семья. Так что те 6–8 тыс. долл. за 1 кв. м, к которым подобрались цены в Москве, и свидетельствовали об уровне реальных доходов. Сегодня рост зарплат прекратился — встал и спрос.

Светлана Аксенова: — Инвестиционная привлекательность недвижимости обусловлена низкой обеспеченностью населения жильем, а также недостаточным объемом ввода новостроек. Таким образом, потенциальный спрос действительно велик, и его снижение нельзя прогнозировать даже в долгосрочной перспективе. Нынешняя ситуация обусловлена как прекращением ипотечного кредитования на первичном рынке, так и снижением количества инвестиционных покупок. Если раньше предприниматели вкладывали средства в недвижимость, а развитие компании обеспечивалось банковскими кредитами, то теперь они стараются реализовать инвестиционные квартиры для получения свободных денежных средств.
Кризис «у них» усилил интерес иностранных продавцов недвижимости к нашим покупателям. Насколько заманчивы их предложения и для чего: в качестве инвестиции, вместо загородных дач?

Константин Апрелев: — На мой взгляд, как инвестиционные эти покупки в большинстве своем не оправданы, как потребительские решения — не вполне осознаны и не сопоставлены со временем использования такой недвижимости в течение года. Перед окончательным решением о приобретении недвижимости «там» попробуйте реализовать свой, еще не купленный, объект. Пообщавшись с риэлторами, вы по крайней мере сможете оценить потенциальный уровень потерь в случае необходимости продать зарубежную собственность.

Олег Репченко: — «Зарубежка» всегда неоднозначна — там другие законы, другие правила игры. Очень много подводных камней. На нашем рынке достаточно купить — и все. А за границей купить не проблема — продадут, и недорого. Но потом появляются налоги, коммунальные платежи — то, к чему наши люди часто просто не готовы. Я бы сказал, что зарубежная недвижимость — это не для обывателя, но если изучению рынка конкретных стран посвятить какое-то время, то зарабатывать там можно. Тем более что объекты недвижимости во многих странах, традиционно интересных для наших граждан (например, Средиземноморье), сегодня сильно просели по цене. В некоторых регионах Западной Европы снижение стоимости составляет от 30 до 70% или таковым будет. И с большой вероятностью можно утверждать, что, когда кризис через два-три года пройдет, цены восстановятся. На мой взгляд, самый безрисковый вариант — это совмещать инвестирование и использование для собственных нужд: и деньги вложил, и сам живешь. Если цены не растут, продать сложно — пользуюсь сам. А в перспективе, через энное количество лет, все, безусловно, будет стоить дороже. Тогда и продать можно.
Нури Катц: — Как способ сохранить свои деньги. Сейчас многие выводят средства из банков, акций и прочих финансовых инструментов, продают инвестиционные квартиры в Москве. Однако сразу же возникает вопрос, что делать с высвободившимися деньгами. В этом отношении некоторые страны, которые уже пережили основной удар кризиса на своем рынке недвижимости, выглядят весьма привлекательно. В любом случае, даже сильно подешевевшие в связи с кризисом, но ликвидные объекты в популярных среди туристов странах будут расти в цене. Это лишь вопрос времени. Во многих из них традиционные покупатели недвижимости (местные жители, а также англичане и французы, которые долгое время являлись основными покупателями курортной недвижимости) в связи с кризисом практически перестали ее приобретать. Девелоперы вынуждены искать клиентов в других местах — вероятно, они полагают, что в России очень много богатых людей.
Юлия Полякова: — И для инвестирования, и для себя. Цены на жилье за границей сегодня значительно более адекватные, чем у нас: хрущевка на дальней окраине Москвы стоит столько же, сколько вилла в Турции. И такой объект станет прекрасным вторым домом, куда можно отправить на лето семью, слетать на выходные. Это значительно удобнее, чем покупать дом в Подмосковье и потом стоять в пробках. Естественно, такая покупка не должна быть эмоциональной — нужно, чтобы приобретение оказалось действительно выгодным. Там продавцы тоже хитрые — иностранным покупателям они постараются продать втридорога.

Михаил Гороховский: — Купить домик где-нибудь в окрестностях Берлина или во Флориде — это неплохая идея. Но, разумеется, только в том случае, если ваш уровень дохода позволяет содержать эту недвижимость и жить самому. Многие аналитики и эксперты говорят о том, что довольно скоро рост цен на жилье возобновится. Насколько, на ваш взгляд, реален этот прогноз?

Константин Апрелев: — Полагаю, что эта ситуация будет зависеть и от цен на нефть, и от глубины кризиса в экономике. Если нефть не подорожает, то и быстрого восстановления роста цен на недвижимость не будет. Впрочем, существенное снижение тоже маловероятно. Рынок жилья очень консервативен: для большей части населения деньги являются менее надежным активом, чем жилье. Соответственно, люди не бросятся распродавать свои квартиры.

Олег Репченко: — Слово «скоро» здесь, думаю, не подходит. Мое видение — в ближайший год будет сползание вниз, потом какое-то время стояние на месте. И только когда кризис «рассосется» и жизнь наладится, цены снова поползут вверх — хотя бы из-за инфляции. Но это изменение тренда — года через полтора-два, не раньше. Я бы не ожидал возобновления роста в конце этого года, начале следующего…

Нури Катц: — Очевидно, что цены на рынке недвижимости когда-нибудь снова пойдут вверх, но когда? Ответ зависит от многих факторов, и цена на нефть — не единственный из них. Главный вопрос все-таки заключается в следующем: мы находимся в начале кризиса, середине или его конце? Ответа не знает никто, но очень похоже, что еще не в конце…
Юлия Полякова: — На тему о том, сколько продлится нынешняя ситуация, можно устраивать сеансы спиритизма. Достоверность прогнозов будет примерно такая же. Попробуйте, например, вызвать дух, например, Менделеева и спросите у него о грядущих событиях… Единственное, что можно сделать, — это следить за происходящим и стараться понять, как все события скажутся на рынке. В самой ближайшей перспективе.
Михаил Гороховский: — Промелькнула цифра: российские компании набрали за рубежом кредитов на общую сумму в 1 трлн долл. Все наши запасы, фонды, которые правительство создавало много лет, не достигают и половины этой суммы. Этот простой пример показывает, насколько глубоким оказывается нынешний кризис. Масштабов бедствия никто по-настоящему еще не знает. Вполне возможно, что мы принимаем сегодня за «дно» то, что окажется лишь еще одной ступенькой на пути вниз. Поэтому рост цен возобновится нескоро. С другой стороны, и масштабного снижения не будет, так как спрос невелик, в том числе и из-за сокращения ипотеки. Вот и происходят взаимоисключающие процессы. Кто знает, какой окажется сильнее…

Светлана Аксенова: — Делать прогнозы пока рано, поскольку значительное влияние на отрасль будет оказывать господдержка. Но нужно учитывать, что девелоперы заморозили проекты, которые планировали выйти на рынок к 2012 г., поэтому если в настоящее время возможно снижение цен, то в будущем провал предложения приведет к новой волне их роста.

Подготовил Владимир Абгафоров
Источник: Недвижимость & Цены

О наболевшем...Риэлтор!!! А что Ты сделал для своего агентства недвижимости?

Риэлтор! А что Ты сделал для своего агентства недвижимости?Написать эту статью меня подтолкнула мысль, выраженная моей американской коллегой Светланой Столяровой, отметившей значение самопрезентации для риэлтора. Иногда мне становится немного грустно, что мы почти целое столетие прожили под лозунгом «не высовывайся». Конечным продуктом такой политики партии стал безотчетный страх оказаться другим, не таким как все – изгоем.Сегодня большинство работодателей, требующих от подчиненных проявления деловой активности, позволяющей отказаться от продвижения компании в целом и сделать лицом фирмы каждого отдельного работника, сталкиваются с сильнейшим кадровым голодом и агентство недвижимости является тому наглядным примером. Как человек, отдавший руководству риэлторской компании последние несколько лет, я вынужден констатировать тот факт, что большинство агентов напрочь лишено чувства самосохранения. Нет, не так – они не страшатся завтрашнего дня, не в жизненном плане, а в смысле потери клиентов и работы как таковой. Звучит престранно, но это факт.У нас вся система изначально построена на порочных принципах безвольного подчинения и, как результат, - полное отсутствие того, что можно назвать самопрезентацией. Давайте прикинем, что сегодня дает агентство недвижимости своим риэлторам: возможность иметь крышу над головой (место для проведения официальных переговоров), юридическую поддержку, гарантии получения вознаграждения. Но… Есть еще такая штука как «возможность получения клиентов». И этим последним напрочь уничтожается самостоятельность бизнес-процесса.Сейчас меня, скорее всего, распнут теоретики риэлторского дела, мол, если лишить агента доступа к клиентской базе, то кто будет тогда работать? Все ж разбегутся, заявляя, что раз компания им ничего не может дать (забывая о вышеперечисленном), то и делать там нечего. Да, я вяло вынужден согласится с таким положением дел. Поздно пить боржоми, когда почки уже нокауте – систему не переделать. Однако меня это периодически угнетает. Ведь если задуматься как функционирует большинство агентств недвижимости, то становится не по себе. Приходит на работу такой вот рядовой риэлтор Вася, садится на стул и ждет звонка от потенциального клиента, желающего продать или купить квартиру. Не звонит? Плохо. Агент голодный, ему кушать надо и он идет в другое агентство недвижимости, где зачастую повторяется сценарий номер раз. И он начинает обзванивать потенциальных работодателей, готовых предоставить ему «фронт работ». Отсюда рождается практика 90%-ой текучки кадрового состава в риэлторских компаниях. Остаются лишь те, кому повезло овладеть хотя бы малой толикой тайного знания, имя которому самопрезентация.Не надо. Не надо кривится так, будто я поднес Вам понюхать дохлую крысу на лопате. Для большинства населения человек, задумавший представить себя и свои услуги, прочным образом ассоциируется с придурком, фриком, решившим выделиться из общей массы, одевшись как попугай и устроивший на голове прическу в виде стога сена после попадания в него артснаряда. Проблема в том, что при этом путают самопрезентацию и самовыражение.Выразить себя можно всегда: достаточно, придя в ресторан, смачно высморкаться в соседский суп или, на крайняк, громко ругаться матом, демонстративно заливаясь пивом в переполненном вагоне метро. Для риэлтора такой подход неприемлем, он зарабатывает деньги. Излишнее внимание ему ни к чему, а вот интерес со стороны потенциальных клиентов должен присутствовать всегда. Вопрос лишь в том, перед кем ему выступать и как? Впрочем, это курс отдельных лекций и стоит денег, поэтому я не стану здесь расписывать подробные технологии, кому интересно – могут попытаться найти материал в глобальной сети.Думаю, проблема еще и в том, что большинство приходящих устраиваться на работу в агентство недвижимости риэлторов твердо убеждены в своей нужности компании, мол, она им должна, а не наоборот. И здесь свою роль играет чудовищный салат из наследия советской идеологии (привет тебе, офисный пролетариат!) и капиталистической закваски последних лет, где основным тезисом является тот, что получить заработанные деньги можно только тогда, когда заработаешь их значительно больше для своего работодателя. Бороться с этим уродливым явлением крайне тяжело, а потому при появлении подобных мыслей, а впоследствии такого явления как «левак», агента увольняют.Кажется, я отвлекся. Что есть самопрезентация по риэлторски? По мнению Светланы Столяровой это прямая реклама, PR, ведение личного блога (собственной странички в интернете), рекомендации и т.п. Но давайте так, 99,9% риэлторов даже не знают что такое собственный блог, предпочитая занимать пассивную позицию и ждать пока на них не свалится манна небесная в виде клиента, привлеченного массированной корпоративной пиар-бомбежкой, а о прямой рекламе даже речи не идет, чего там рекламировать? И что есть рекомендации, когда за плечами всего одна с половиной сделка… Не, нехай фирма тужится, у нее мошна большая, я ж им вона скока денег принесу! Если конечно, не украду, а то что-то мне слишком низкий процент назначили…От таких мыслей мне становится не по себе. Неужели кроме руководства агентств недвижимости ни до кого не доходят преимущества собственной самопрезентации? Неужели и дальше будет продолжаться война рекламных бюджетов, корпоративных пиар-отделов в поисках клиентской массы? А агенты так и будут думать, что им слишком мало платят, оставаясь в роли пассивных «получателей»… Честно скажу, возможно поэтому я никогда не испытываю жалости к, подобного рода, экземплярам лузеров от недвижимости. И когда они мне начинают жаловаться, что, мол, компания не дает им перспектив для развития, меня это начинает бесить. Сразу вспоминается фраза президента Кеннеди «Не спрашивай, что страна сделала для тебя, а спрашивай, что Ты сделал для своей страны», которая прекрасно подходит и для работы в нашем бизнесе. Аминь!


источник: Жилищная стратегия

Машина времени или колесо обозрения?

Похоже, уже становится дурным тоном НЕ говорить и НЕ писать о кризисе. Народ как с цепи сорвался: все оттачивают остроумие, вспоминают азы экономики, учатся и других поучают, как сухари сушить - в общем, веселятся от души.
Я тоже не отстаю, но теперь все таки попробуем проанализировать с другой стороны ... то бишь с позитивной..
что называется, начала за упокой, а заканчиваю сегодняшний день за здравие ;)
Сдается мне, что те, для кого сегодняшнее состояние дел - действительно кризис, в блогах не остроумничают, на форумах не кликушествуют, а просто тихонько горюют или решают, как могут, свои насущные проблемы. Некогда сидеть в социалках тем, кто делит триллионы (или миллиарды? - один черт, все равно много) псевдо-государственных денег - средств нынешних и будущих поколений одураченных налогоплательщиков. Не до затей и тем, кто ежедневно приращивает - уж не те ли бэйлаутные деньги? - на американских горках фондовых рынков.
Вообще нынешняя ситуация сильно похожа на Парк культуры и отдыха, где, забыв про все дела насущные по уважительной причине всеобщего кризиса, народ кинулся за адреналином на аттракционы. Кроме любителей американских горок, народ поделился на тех, кто качается в люльках колеса обозрения и тех, кто, с калькуляторами в руках и с азартом в глазах, катаются на машине времени.
В сегодняшних блогах на встретила два любопытных рассуждения: об “Обаманомике”, т.е. о грядущей экономике распределения богатства от богатых к не очень богатым, и о том, что “Не надо ждать, когда придет время покупать недвижимость. Надо покупать недвижимость и ждать”. Что касается Обаманомики, то советскому человеку и в машину времени садиться не надо: въелось в печенки “справедливое” перераспределение богатств, экспроприация экспроприаторов и проч. гадость. Так и сжимается кулак в протестующем жесте: НО ПАСАРАН!
Однако так и хочется размножить транспорант, разместить по плакатам большим и маленьким и вывести риэлторский народ вместе со всеми клиентами на улицы с речевкой: “Перестаньте, люди, ждать: надо хаты покупать. Лишь квартиру прикупив, можешь ждать и будешь жив”.
На самом деле, не знаю, как везде, но у нас в Красноярске уже месяцев несколько как наступил рай для инвесторов. Люди, у которых есть хоть какие-то средства, находят сейчас самые невероятные варианты .
Надо сказать, что пока многие продолжают качаться в колесе обозрения, вглядываясь в экономическое пространство с вопросом: “А не станет ли еще хуже (дешевле? совсем бесплатно?)”, некоторые инвесторы планомерно и методично скупают сильно подешевевшие куски недвижимости по ценам 2006, 2005 и даже 2003 годов.
Мое мнение : покупать сегодня недвижимость не только выгодно, но и патриотично. ;) С одним уточнением: грамотно покупать. При помощи грамотных специалистов.

Новый 2009: ставим цели, планируем результаты. Чудеса - впереди?

В нашем риэлторском деле чудес, падающих с неба, не бывает. Бывают чудеса, устроенные нами самими (ну и удачей). Сейчас - самое лучшее время всем, кто еще не успел этого сделать, заняться планированием своего личного чуда на предстоящий 2009 год.
Кто из вас любит планировать доходы? Не мечтать о богатстве, а анализировать, ставить цели, намечать этапы, забивать в расписание конкретные дела, которые приведут в конце концов - к чуду: к прорыву на более высокий уровень доходов и стабильности.
Несмотря на то, что большинство руководителей АН и серьезных агентов любят говорить о своем деле как о бизнесе, планирование доходов, а соответственно, и работы на следующий год не пользуется популярностью среди моих коллег-риэлторов. Причин - множество, и главная из них - откровенная лень, прикрываемая предрассудками типа: Как можно планировать, сколько ты заработаешь, когда кризис в разгаре. Или: Мы тут напланируем, а покупатели перестанут покупать и т.п.
На самом деле, планирование является одним из самых увлекательных и полезных занятий в нашей профессии. И знаете, что самое сложное? Сформулировать цель. Однако, дело это того стоит. Вот вам пример: не так давно всюду обсуждались результаты исследования, проведенного среди выпускников Йельского Университета. Перед выпуском в 1953 году студентам задали всего три вопроса:
1) Есть ли у вас цель?
2) Сформулировали ли вы свою цель в письменном виде?
3) Есть ли у вас записанная цель и письменный план действий по достижению этой цели?
Результаты 1953 года: 13 % сказали, что у них есть цель, но она не записана; 84 % отметили, что цели у них нет, и только у 3 % выпускников была цель и план по ее достижению в письменном виде.
Спустя двадцать лет, исследователи опросили тот же класс. Результаты оказались удивительными: люди из тех 13 % , что ставили перед собой цели, зарабатывали вдвое больше, чем 84 %, у которых цели не было. Те же 3% , у которых были письменные цели и планы, зарабатывали в 10 раз больше, чем оставшиеся 97 % вместе взятые!
Почему бы не начать с формулирования цели? Помните простые правила? Цель должна быть:
а) Достижимой
б) Измеримой
в) Гибкой
г) Ограниченной четкими временными рамками
д) Сформулированной в письменном виде.
Цель на 2009 год может звучать так: “Заработать за 12 месцев свыше 120 тыс. долларов личного дохода за счет интенсификации интернет-маркетинга и внедрения систем конверсии запросов, пришедших через Интернет. Это только один из примеров - каждый из моих коллег может поставить свою конкретную цель.
Ответ на вопрос: “А что я буду конкретно делать месяц за месяцем, день за днем для достижения этой цели?” - и есть наш бизнес-план на 2009 год.
Одна из моих коллег так сформулировала самую простую цель своей жизни:
1) Заработать немного больше
2) Потратить немного меньше
3) Отложить на будущее немного надежнее
4) Благдарить судьбу за то, что есть, немного чаще.
Звучит прекрасно, не правда ли?
Если каждый из нас, профессиональных риэлторов, сформулирует внятную цель на ближайший год и распишет этапы и методы ее выполнения, то, может, и кризис перестанет корчить ехидные гадкие рожи перед такой светлой позитивной силой? А не попробовать ли? Ваше мнение, коллеги?

Цены на недвижимость должны в 2009 году снизиться в 2 раза?

Цены на жилье для восстановления спроса должны в следующем году снизиться в два раза, заявил вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев.
Он отметил, что с 2000 г цены на жилье в регионах выросли в 7-11 раз. Он также напомнил, что после августа 1998 года цены в Москве на вторичную недвижимость снизились на 32%, а в регионах, например, в Перми, на 59%.
У нас на текущую дату , по моим прикидкам, с весны 2008 года по текущий момент (по заключенным сделкам) уже опустиль на 30-35%, спрашивается и чего дальше ждать...?

Вероятней всего, что в нынешней ситуации цены будут вести себя таким же образом, то есть в ряде регионов снижение цен будет очень высоким, в частности в регионах с долей ипотеки на рынке недвижимости от 12% до 35%. Сейчас основным вопросом является, что быстрее снизится: покупательский спрос или цены.

По мне так ощущение такое, что девелоперы до сих пор не понимают, насколько серьезен кризис по сравнению с кризисами прошлых лет.
Но мы сильные, выдержим все... наверное

Показатель эффективности риэлтора

"Cреднее" количество залючаемых сделок у "среднячка", типа, 3-4 в месяц? (разумеется в менее спокойные времена, с устойчивой ликвидностью денег))). Ну, конечно же это многовато для середнячка - это на самом деле очень и очень круто. Скажем так, это почти что ас. Так что, собрались покупать или продавать квартиру? Поинтересуйтесь у агента - а сколько он\она сделок провёли? Может и соврёт, но в целом, понимание будет. Хм... может и ложное.Кстати, по поводу лжи - тут намедни говорила с одной тётечкой, которая воспроизвела (уж не знаю, кто её за язык тянул) такую фразу: "у меня больше 500 сделок". Я аж ахнула. Просто. Элегантно. Пятьсот... Мы разговаривали по телефону, так что лица моего она не видела, а я так и не поняла, какого она года выпуска. Это ж... даже если она 20 лет в недвижмиости, то это в среднем 2 сделки в месяц стабильно.

Не верю.Или она такая умная, , мол, считает сделки своих "подопечных", или, если хотите, стажёров. Ну да, если так считать, то многорукая Шива перед ней получается просто безрукая.
Хм... ну а вдруг не врала? ладно, у каждого своя правда.

Вернёмся к к основному вопросу поста...
Ну а что же делать тем, кто стартует?

Для начала можно посоветовать...
а) смотреть в день не менее 3-х объектов. (для облегчения можно не разделять показы\просмотры)
б) делать не менее 30 звонков, если ищете вариант. Ну а в идеале, надо звонить "до результата" - до назначения показа.в) В выходные делать ДВА РАЗА БОЛЬШЕ (см. п. а. и б.)

Ну а в наши смутные времена все выше написаное умножте еще на 5

И пусть не за 20 лет, а на всего лишь за год-полтора, но вы накопите себе на отличную машину ну может и на квартиру.Или при нынешнем положении Ахиллес никогда не догонит черепаху?Поживём-увидим.

3Д-редактор квартир выходит на бета-тест

В дебрях интернета нашла очередную призабавнейшую штуковину ;)- вирусному маркетингу поддаюсь...
Полагаю что она может и быть полезной, спешу сим поделиться:

Новейшая разработка от портала Move.su - 3Д-редактор помещений выходит на открытый бета-тест. Теперь вам не нужно от руки чертить план помещений при перепланировке квартиры или строительстве нового загородного дома. Построить 3Д-модель квартиры никогда не было так просто! Вам не обязательно разбираться в 3-х мерной графике, компьютерах, программировании, проектировании, моделировании и прочих страшных словах. С редактором справиться даже блондинка, а для построения помещения достаточно прочитать наш FAQ или посмотреть видео-пример.

Пользуйтесь на здоровье благами цивилизации...

Хроника агентства недвижимости: чистка рядов

Ну вот и зима наступила. И все как обычно, как принято в родной стране. Народ вяло пошел на работу, вспоминая грядки с клубникой и жаркое солнце в благодатной Турляндии (у нас его было немного), а агентство недвижимости снова выползает на тропу войны с представителями противоборствующего лагеря. О чем это я? Да о том, что рынок недвижимости снова погружается в «шоколадную» жижу, создаваемую псевдориэлторами. Говорят, непрофессионализм нынче в моде, а потому работа с контрагентами превращается в забавный аттракцион а-ля «купи , если сможешь». И вовсе не потому, что купить квартиру не представляется возможным, а по совершенно прозаичной причине – дураков у нас богато в риэлторском деле. А «настоящих буйных мало», то бишь профессионалов не хватает катастрофически. Надеюсь, что наше агентство недвижимости отчасти восполняет этот недостаток, хотя…Чего греха таить, никто не совершенен. Другое дело, что с этим, положим, надо бороться. Как – это уже другой вопрос. Чистка рядов всегда вызывает отторжение у любого мало-мальски грамотного руководителя. За что вообще принято увольнять людей из агентства недвижимости?
1) Воруют Сие есть национальная русская игра. Только тырят не деньги напрямую (уж лучше бы так), а клиентов, как потенциальных, так и вполне реальных. Изловить урода, пытающегося утащить к себе в нору народное добро, зачастую представляется довольно проблематичным занятием. Эти ударники капиталистического труда если и попадаются, то лишь по собственной дурости и жадности. В зависимости от того, что первым всплывет. А оно не тонет – можете даже не сумлеваться. Поэтому как только зоркий глаз начальства видит плавающее нечто, то… У нас в этом плане жестко – бежим с топором наперевес и с размаху рубим по шее, как это принято в прогрессивных странах, где за воровство положена смертная казнь. Шутка. Либо не попадайся, либо мгновенное увольнение без всяких там сантиментов.
2) Тупят Сразу скажу, что риэлторская тупорылость – это болезнь. Больны ею все без исключения граждане, пришедшие в агентство недвижимости «подзаработать» деньжат. Лечить сей недуг можно и нужно чтением умных книжек, посещением различных кружков по интересам, беседами с умными людьми. Потому как умные люди в свое время тоже учились у других умных людей. А те в свою очередь, согласно законам эволюции, занимались активным самосовершенствованием и достигли в этом немалых успехов, сочинив целые трактаты по борьбе с дуростью. Надо также понимать, что преодолеть данную немочь, можно только заставив себя сделать это. Потому что если человек от природы ленив, искренне полагая, что оно и так сойдет, то его ждет большое разочарование. Конечно, мне могут привести примеры, когда абсолютно необразованные граждане достигали невероятных успехов. Осмелюсь заметить, что такие случаи единичны и построены опять же на постоянном самосовершенствовании и умении приспосабливаться к окружающей среде.Агентство недвижимости – это тоже своего рода среда обитания со своими правилами поведения и выживания. И толковый риэлтор получается примерно из каждого десятого «пришедшего на заработки». Остальные тонут в собственном невежестве, нежелании учиться и прочем.Как это выглядит на практике? Примерно так - приходишь на работу, а там, ясное дело, дежурит агент. Нормальный агент дежурит следующим образом: ставит чайник, садиться на стул и открывает книжку Дарьи Донцовой, чтобы расслабить и без того размягченный домашними заботами мозг. Если же книжка не радует взор, то можно прибегнуть к помощи интернета и с удивлением узнать, что Максим Галкин уже давно и прочно сожительствует с Филиппом Киркоровым. Осознание того, что ты стал причастным к такой мегасенсации приятно бодрит. И когда раздается звонок потенциального клиента, желающего купить или продать квартиру, то взбодренный свежими новостями агент сразу теряется и никак не может понять чего от него хотят, а клиент также в конкретных непонятках и невдомек ему, что своим назойливым вниманием он отрывает риэлтора от важной работы по прочесыванию новостных сайтов в поисках аналогичных репортажей из жизни «высшего общества». В итоге граждане довольные кладут трубки и расходятся по своим делам.
Значительно более сурово выглядит дежурство у правильных риэлторов. Мало того, что он начинает как радар сканировать базу предложений в попытке провести аналитические исследования рынка, так еще и пытается учиться: читает не новостные ленты, а правильные статьи, посещает места он-лайн скопления умных риэлторов в поисках новых технологий работы с гражданами, общается с коллегами на узкопрофессиональные темы, проводит мониторинг законодательства и т.п. Естественно, что когда опять же возникает телефонный звонок, то правильный риэлтор всегда может дать подробный исчерпывающий ответ на любой вопрос потенциально клиента. И зачастую такой звонок приводит к обращению в агентство недвижимости и последующей продуктивной работе с взаимной выгодой для обеих сторон.Подобные мысли далеко не новы, но именно на этой неделе я принял решение об увольнении двух таких вот поклонников Дарьи Донцовой, потому что эти люди воруют у меня деньги, силы, нервы и время. Перевоспитание великовозрастных дебилов - не мой конек. Если, несмотря на все мои замечания по уничтожению шлакообразований в мозгах, человек чувствует себя вполне комфортно и искренне полагает, что вся работа с клиентами сводится к банальному сидению на телефоне в поисках таких же «случайных попутчиков», то в моей компании он работать не будет.Как говорил дедушка Ленин «лучше меньше, да лучше», видимо имея в виду забивание количества качеством.
Наше агентство недвижимости не может похвастать большим коллективом, однако даже в таком положении чистка рядов - необходимая процедура. Слава богу, мне не приходится делать это чаще чем раз в году, оставляя только избранных и добавляя в коллектив "свежую кровь". А все потому, что у меня нет желания присутствовать при зарождении параллельной вселенной, где вокруг меня крадутся маклеры-дебилы с книжками Дарьи Донцовой наперевес, вызывающие стойкое ощущение озлобленности у граждан при одном только упоминании слова «риэлтор». Аминь.

Источник: Gilstrategia.ru

Квадратный метр жилья на аукционах

Как директор агентства недвижимости, регулярно мониторящий рынок, постоянно натыкаюсь на всякое интересное. Вот, к примеру, источники сообщают информацию касательно бедственного положения застройщиков. То, что правительство бежит спасать кормушку, из которой питался целый шквал разнокалиберных чиновников, ни для кого не секрет. С одной стороны вроде как это благо для родного города – выкуп на аукционе квартир для достойных целей: обеспечение программ типа «Молодая семья», «Социальная ипотека» и т.п. А с другой, застройщиков тупо взяли за горло, пользуясь ситуацией с финансированием объектов-новостроек, предложив им слить квартиры по дешёвке. Вроде бы пожалеть надо этих ребят-строителей, да не получается – уж больно они долго оттаптывались на покупателях, задавливая цену на свой новострой сверх всякого разума. Однако, дабы не вводить в заблуждение неокрепшие умы, что сейчас думают, будто это и есть стартовая точка будущих продаж, осмелюсь предостеречь от подобных мыслей…
Собственно, материал: «Столичные власти снизили стартовую цену аукционов на приобретение жилья для нужд города у застройщиков. Как сообщили РБК в правительстве Москвы, стартовая цена на покупку жилья городом в столице составит 65 тыс. руб., в Подмосковье - 54 тыс. руб. Таким образом, начальная ставка на московское жилье снижена на 26%, на областное - почти на 9%.
15 ноября 2008г. тендерный комитет Москвы объявил ряд аукционов. В частности, столичные власти намерены были выкупить 95 тыс. кв. м в Москве по цене 88 тыс. руб. за 1 кв. м и 666 тыс. кв. м жилья в Подмосковье по 59,1 тыс. руб. за 1 кв. м.
В ближайшие дни в объявленные в ноябре стартовые условия торгов будут внесены изменения. При этом те компании, которые уже подали заявки на участие в этих аукционах на прежних стартовых условиях, будут оперативно оповещены о нововведениях.
В мэрии добавили, что пока нет решений о переносе аукционов на следующий год и они должны состояться после 10 декабря 2008г. Жилье будет продаваться небольшими лотами, до 10 тыс. кв. м. Такая мера позволит повысить конкуренцию между фирмами.
О решении столичных властей приобретать социальное жилье на аукционах, а не тендерах, было объявлено в ноябре текущего года. На аукционах планируется покупать квартиры для их дальнейшего предоставления москвичам по различным социальным программам, в том числе очередникам и молодым семьям, а также для переселения жителей из ветхого и аварийного жилого фонда.
Победителями аукционов будут признаваться строительные компании, которые предложат наименьшую стоимость квадратного метра по отношению к стартовой.
По информации столичного правительства, в 2009г. москвичи получат от города по различным социальным программам 2,7 млн. кв. м жилья. Планируется, что это жилье будет передано гражданам, переселяемым из сносимых пятиэтажек, очередникам, по программе "Молодой семье - доступное жилье" и "Социальная ипотека". За 9 месяцев 2008г. в Москве было построено 698 тыс. кв. м такого жилья. На начало октября 2008г. для жителей сносимых пятиэтажек построено 769 тыс. кв. м площадей. Это позволит предоставить квартиры 13,6 тыс. семей».

В Красноярском крае для граждан, уволенных и увольняемых из Вооруженных сил РФ, будет приобретена 261 квартира. От федерации уже получено извещение о запросе котировок на покупку квартир.
Максимальная цена контракта составляет 651,9 млрд. рублей. За счет федеральных средств планируется приобрести 55 однокомнатных, 104 двухкомнатных, 81 трехкомнатную и 21 четырехкомнатную квартиры. При этом, как отмечает пресс-служба Правительства Красноярского края, максимальная стоимость одного квадратного метра составит 36,9 тысяч рублей.

А вот собственно, комментарий:
Несмотря на вроде бы бодрящие выводы, предвижу, что все не так лучезарно как видится. В нынешнем положении государство попытается заработать денег в бюджет любым способом и торговля скупленным по дешевке имуществом не исключение. Приобретая метр за 36,9 тыс. руб. родная страна и в частности любимый город будет толкать этот товар «молодым семьям» и «социальным ипотечникам» по той цене, которая станет для них неприятным откровением, думаю, порядка тысяч 50 за метр. В любом случае застройщики «влетели на бабки» без всяких перспектив на будущее, т.к. «длинные», дешевые кредиты закончились, на единичных продажах «физикам» денег не заработаешь, и единственный способ поддержать сползающие штаны - это принять подобного вида «помощь». Что ж, подождем 31 декабря и посмотрим как отреагирует рынок на такую вот «скупку краденого».