Вопросы экспертам о настоящем и грядущем.

Очередной добротный материал от Владимира Абгафорова, монстра риэлторской журналистики ....

Целых 5 животрепещущих вопросов к представителям столичного риэлт-бомонда, включая топ-директоров крупных компаний и ведущих аналитиков столичного рынка жилья.

О кризисе в различных его проявлениях сегодня говорится много. Кризис многолик — его влияние ощущают на себе биржи и банки, промышленное производство, рынок труда. Своим мнением о том, как нынешние события отразятся на рынке жилой недвижимости, с читателями журнала делятся эксперты этого рынка.

Наши эксперты:
Константин Апрелев, вице-президент РГР;
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»;
Нури Катц, президент компании «CENTURY 21 Россия»;
Юлия Полякова, Директор по развитию компании «Мультиброкер»;
Михаил Гороховский, первыйвице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость»;
Светлана Аксенова, аналитик информационно-аналитического отдела компании «Пересвет-Инвест».

По информации, представленной в различных СМИ, наиболее негативно кризис должен сказаться на застройщиках и девелоперах. Так ли это? В чем это будет выражаться?
Константин Апрелев: — На мой взгляд, девелоперы начнут предпринимать следующие действия: будут сокращать финансирование программ по приобретению земли и развитию новых проектов; начнут сворачивать проекты с минимальной степенью готовности, требующие длительного времени и больших финансовых затрат для завершения; пересмотрят рекламно-маркетинговую стратегию и политику привлечения денежных средств от физических лиц в сторону снижения цен, снижения рисков для покупателей, введения рассрочки платежей и увеличения гарантий покупателям; будут продавать проекты и доли в них. Также возможно снижение затрат на реализацию проекта путем ухода в нижнюю ценовую категорию по качеству.

Олег Репченко: — Не совсем так: тут все зависит от конкретного застройщика или девелопера. Их можно разделить на две группы. Первую назовем «нормальные», — они занимались тем что строили. У этих компаний, как правило, есть уже существенная доля готовых или почти готовых объектов. Их можно распродать, в крайнем случае с некоторым дисконтом, получить деньги и прекрасно пережить кризис. А вот вторая группа строила не столько недвижимость, сколько «пирамиду». Получили площадку, обнесли забором, собрали денег — купили еще две площадки. Заложили их — купили еще пять. В итоге активов вроде бы много, но в более-менее готовом состоянии нет ничего. Вот эти компании, скорее всего, попадут в «кассовый разрыв». Чем больше у фирмы признаков второго рода — тем больнее по ней ударит кризис.

Нури Катц: — Не секрет, что большинство девелоперских проектов финансируются за счет кредитных средств. Когда банки требуют досрочного погашения кредитов, существенно повышают процентные ставки, а также отказывают в выдаче новых заемных средств, застройщик испытывает острую потребность в деньгах, что весьма проблематично в условиях стагнации рынка. Соответственно он начинает снижать цены, а за ним вынуждены делать то же самое и продавцы на вторичном рынке. Такая ситуация особенно ярко проявляется на зарубежных рынках курортной недвижимости. Сейчас в Испании хорошо покупать предложения, конфискованные банками: дом, который стоил 800 тыс., продается за 500 тыс. евро. К тому же проценты по зарубежной ипотеке не идут ни в какое сравнение с российскими: в среднем они составляют 5–7% годовых, банки кредитуют до 60% от стоимости объекта. Возвращаясь к российским реалиям, можно заметить, что многие крупные девелоперы замораживают новые проекты. На рынке происходит передел, в частности, сейчас некоторые девелоперы загородных поселков предлагают выкупить их проекты за половину или даже треть цены, дабы расплатиться по своим кредитным долгам. При этом поселки уже на треть заселены.

Юлия Полякова: — Конечно, для застройщиков и девелоперов это негатив, потому что они привыкли получать прибыль, неадекватную по меркам нормального рынка. Такого, вероятнее всего, больше не будет. Практически все банки прекратили сейчас финансирование нового строительства. Встречаются, правда, единичные исключения — например, Сбербанк выдает кредиты аккредитованным компаниям. Также появились сообщения, что новостройки пообещало выкупать государство. Схемы еще не прописаны, но вряд ли это будет сделано по тем ценам, которые предложат застройщики.
Михаил Гороховский: — Уверен, что кризис скажется именно на застройщиках и девелоперах. Выражаться это будет, с одной стороны, в уменьшении спроса: с рынка уходят частные инвесторы, все меньше и меньше покупателей по ипотеке. С другой стороны, девелоперы сейчас сталкиваются с большими проблемами при получении кредитов. А строительство, как известно, не может жить без них. Кредиты-то предлагают, но под проценты, которые даже торговые сети не выдержат. Для строителей кредит под 40% годовых — это просто петля. Светлана Аксенова: — Действительно, строительные компании оказались одними из первых, на кого кризис оказал заметное влияние. Связано это как с прекращением кредитования девелоперов, так и со снижением и без того крайне ограниченного спроса. Также весьма сильно подействовало фактическое прекращение выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке. Сегодня ипотеку на новостройку можно оформить только в Сбербанке и Экспобанке, ставки растут и уже превышают 15%.
Существует мнение, что кризисные ситуации могут быть даже полезны. Так ли это? Если да, то в чем именно заключается польза?

Константин Апрелев: — Все, что нас не убивает, — делает сильнее. В кризис имеют шансы выжить более подготовленные в профессиональном плане и осмотрительные предприниматели, а также компании, решения в которых принимаются не на основе интуиции и веры в собственную исключительность, а в результате разумного расчета и командного метода работы. Кризис заставит в дальнейшем быть осмотрительнее в развитии бизнеса и внедрять новые критерии оценки бизнес-проектов.
Олег Репченко: — Основная польза в том, что те компании, которые не распыляли свои ресурсы, имеют реальные активы, в нынешних условиях получают возможность сделать хороший задел на будущее. У кого есть деньги или объекты, готовые (или почти готовые) к продаже, могут скупить у менее удачливых конкурентов довольно дешево участки под застройку. И потом много лет их с выгодой для себя осваивать. Нури Катц: — Конечно, это утверждение верно. Во время кризиса, когда цены падают, люди, чтобы остаться в бизнесе, вынуждены работать усерднее и повышать свою компетентность. Это означает, что в будущем они станут работать эффективнее и предлагать более высокий уровень сервиса по более низким ценам, что только к лучшему.

Юлия Полякова: — Как сказал летом Уоррен Баффет, этот кризис покажет, кто вошел в воду без трусов. Польза в том, что сейчас многие осознают необходимость инвестирования средств в реальную экономику, а не в отрасли, гарантирующие получение быстрой прибыли. Возьмем ипотечный рынок. Система АИЖК, выкупающая закладные, показала себя несостоятельной. Ипотека затормозилась: даже если банки будут выдавать кредиты, непонятно, что им с ними дальше делать. То есть нужно думать о создании фундамента, а не о том, чтобы получить быстрые деньги. И, конечно, произойдет перераспределение рынка. Тоже явление, на наш взгляд, положительное. Компании будут укрупняться, усилится регулирующая роль государства.
Михаил Гороховский: — За годы благосостояния все мы немного «отпустили вожжи». В любом бюджете — будь то бюджет страны, организации или семейный — должен быть кто-то, кто следит за тем, разумно ли распоряжаются имеющимися ресурсами. Когда рынок на подъеме, все как-то снисходительнее относятся к тратам. Появляется ощущение, что прибыль только увеличивается и так будет продолжаться всегда, будет классно. Кризисы полезны в том смысле, что благодаря им люди начинают более рационально расходовать имеющиеся ресурсы. Хотя, безусловно, достигается этот эффект дорогой ценой.
Светлана Аксенова: — В условиях кризиса каждой компании придется оптимизировать расходы, повысить эффективность деятельности за счет профессионализма персонала.
В октябре 2008 г. ВЦИОМ провел опрос, по результатам которого более половины россиян считают недвижимость наиболее надежным способом вложения денег. В то же время сейчас уровень спроса на жилье снижается. Почему? Если потенциальные покупатели ждут существенного снижения цен — реальны ли их надежды?
Константин Апрелев: —Эксперты нашей компании считают, что корректировка цен на жилье эконом и бизнес-класса, а также объекты в секторе коммерческой недвижимости будет не очень значительной. Это недвижимость, которая пользуется устойчивым спросом и приносит неплохие доходы от сдачи в аренду. К тому же вышеназванные рынки достаточно консервативны, особенно в ситуации нестабильного поведения основных валют.

Олег Репченко: — То, что показывает ВЦИОМ, — такое обывательское мнение. Большая часть людей, которые так считают, никогда ничего не купят — просто потому, что у них нет денег. Если же говорить о реальных покупателях, умеющих считать деньги, то они обоснованно ждут снижения цен. Кроме того, появляется огромное количество ниш, где можно с большим дисконтом купить активы, а потом их продать. Не думаю, что найдется много людей, жаждущих зайти в московскую недвижимость на пике цен на нее. Скорее всего, они появятся здесь через год — когда цены прилично просядут. А если сейчас, — то только на условиях выбивания хорошего дисконта.

Нури Катц: — В ситуации нестабильной финансовой системы хранение денег в банках становится небезопасным. К тому же инфляция на данный момент превышает процент по банковским вкладам, что делает такие вложения малодоходными. Недвижимость столичного рынка в любом случае не может значительно упасть в цене, просто потому, что в Москве имеется острая нехватка квадратных метров, а количество желающих жить здесь с каждым годом возрастает. Поэтому как способ сохранения денег недвижимость Москвы безопаснее, чем банковские вклады или акции компаний. Однако более целесообразной сейчас представляется покупка ликвидной зарубежной недвижимости в тех странах и городах, которые уже практически достигли своего ценового дна. Рост обязательно начнется, но когда именно — этот вопрос в ситуации мирового кризиса остается спорным.
Юлия Полякова: — Недвижимость действительно является очень надежным инструментом инвестирования — об этом говорили многие экономисты прошлого, хотя сегодня их имена, к сожалению, порой подзабыты. В нынешней ситуации все действительно ждут снижения цен, и нарастает мощный отложенный спрос. Насколько эти надежды реальны? На мой взгляд, нужно разделять первичный и вторичный рынки. С новостройками снижение цен вполне возможно — «первичка» по цене сравнилась со «вторичкой» и даже иногда превосходит ее, что в принципе ненормально для объектов, реализуемых абсолютно без отделки. И рынок действительно должен скорректировать этот перекос. Что касается вторичной недвижимости, то пока предпосылок снижения цен на нее нет.
Михаил Гороховский: — Спрос не растет потому, что не растут доходы. «Официальная зарплата» в нашей стране — материя очень лукавая, но есть мнение, на мой взгляд, обоснованное, что 1 кв. м стоит примерно столько, сколько зарабатывает в месяц среднестатистическая семья. Так что те 6–8 тыс. долл. за 1 кв. м, к которым подобрались цены в Москве, и свидетельствовали об уровне реальных доходов. Сегодня рост зарплат прекратился — встал и спрос.

Светлана Аксенова: — Инвестиционная привлекательность недвижимости обусловлена низкой обеспеченностью населения жильем, а также недостаточным объемом ввода новостроек. Таким образом, потенциальный спрос действительно велик, и его снижение нельзя прогнозировать даже в долгосрочной перспективе. Нынешняя ситуация обусловлена как прекращением ипотечного кредитования на первичном рынке, так и снижением количества инвестиционных покупок. Если раньше предприниматели вкладывали средства в недвижимость, а развитие компании обеспечивалось банковскими кредитами, то теперь они стараются реализовать инвестиционные квартиры для получения свободных денежных средств.
Кризис «у них» усилил интерес иностранных продавцов недвижимости к нашим покупателям. Насколько заманчивы их предложения и для чего: в качестве инвестиции, вместо загородных дач?

Константин Апрелев: — На мой взгляд, как инвестиционные эти покупки в большинстве своем не оправданы, как потребительские решения — не вполне осознаны и не сопоставлены со временем использования такой недвижимости в течение года. Перед окончательным решением о приобретении недвижимости «там» попробуйте реализовать свой, еще не купленный, объект. Пообщавшись с риэлторами, вы по крайней мере сможете оценить потенциальный уровень потерь в случае необходимости продать зарубежную собственность.

Олег Репченко: — «Зарубежка» всегда неоднозначна — там другие законы, другие правила игры. Очень много подводных камней. На нашем рынке достаточно купить — и все. А за границей купить не проблема — продадут, и недорого. Но потом появляются налоги, коммунальные платежи — то, к чему наши люди часто просто не готовы. Я бы сказал, что зарубежная недвижимость — это не для обывателя, но если изучению рынка конкретных стран посвятить какое-то время, то зарабатывать там можно. Тем более что объекты недвижимости во многих странах, традиционно интересных для наших граждан (например, Средиземноморье), сегодня сильно просели по цене. В некоторых регионах Западной Европы снижение стоимости составляет от 30 до 70% или таковым будет. И с большой вероятностью можно утверждать, что, когда кризис через два-три года пройдет, цены восстановятся. На мой взгляд, самый безрисковый вариант — это совмещать инвестирование и использование для собственных нужд: и деньги вложил, и сам живешь. Если цены не растут, продать сложно — пользуюсь сам. А в перспективе, через энное количество лет, все, безусловно, будет стоить дороже. Тогда и продать можно.
Нури Катц: — Как способ сохранить свои деньги. Сейчас многие выводят средства из банков, акций и прочих финансовых инструментов, продают инвестиционные квартиры в Москве. Однако сразу же возникает вопрос, что делать с высвободившимися деньгами. В этом отношении некоторые страны, которые уже пережили основной удар кризиса на своем рынке недвижимости, выглядят весьма привлекательно. В любом случае, даже сильно подешевевшие в связи с кризисом, но ликвидные объекты в популярных среди туристов странах будут расти в цене. Это лишь вопрос времени. Во многих из них традиционные покупатели недвижимости (местные жители, а также англичане и французы, которые долгое время являлись основными покупателями курортной недвижимости) в связи с кризисом практически перестали ее приобретать. Девелоперы вынуждены искать клиентов в других местах — вероятно, они полагают, что в России очень много богатых людей.
Юлия Полякова: — И для инвестирования, и для себя. Цены на жилье за границей сегодня значительно более адекватные, чем у нас: хрущевка на дальней окраине Москвы стоит столько же, сколько вилла в Турции. И такой объект станет прекрасным вторым домом, куда можно отправить на лето семью, слетать на выходные. Это значительно удобнее, чем покупать дом в Подмосковье и потом стоять в пробках. Естественно, такая покупка не должна быть эмоциональной — нужно, чтобы приобретение оказалось действительно выгодным. Там продавцы тоже хитрые — иностранным покупателям они постараются продать втридорога.

Михаил Гороховский: — Купить домик где-нибудь в окрестностях Берлина или во Флориде — это неплохая идея. Но, разумеется, только в том случае, если ваш уровень дохода позволяет содержать эту недвижимость и жить самому. Многие аналитики и эксперты говорят о том, что довольно скоро рост цен на жилье возобновится. Насколько, на ваш взгляд, реален этот прогноз?

Константин Апрелев: — Полагаю, что эта ситуация будет зависеть и от цен на нефть, и от глубины кризиса в экономике. Если нефть не подорожает, то и быстрого восстановления роста цен на недвижимость не будет. Впрочем, существенное снижение тоже маловероятно. Рынок жилья очень консервативен: для большей части населения деньги являются менее надежным активом, чем жилье. Соответственно, люди не бросятся распродавать свои квартиры.

Олег Репченко: — Слово «скоро» здесь, думаю, не подходит. Мое видение — в ближайший год будет сползание вниз, потом какое-то время стояние на месте. И только когда кризис «рассосется» и жизнь наладится, цены снова поползут вверх — хотя бы из-за инфляции. Но это изменение тренда — года через полтора-два, не раньше. Я бы не ожидал возобновления роста в конце этого года, начале следующего…

Нури Катц: — Очевидно, что цены на рынке недвижимости когда-нибудь снова пойдут вверх, но когда? Ответ зависит от многих факторов, и цена на нефть — не единственный из них. Главный вопрос все-таки заключается в следующем: мы находимся в начале кризиса, середине или его конце? Ответа не знает никто, но очень похоже, что еще не в конце…
Юлия Полякова: — На тему о том, сколько продлится нынешняя ситуация, можно устраивать сеансы спиритизма. Достоверность прогнозов будет примерно такая же. Попробуйте, например, вызвать дух, например, Менделеева и спросите у него о грядущих событиях… Единственное, что можно сделать, — это следить за происходящим и стараться понять, как все события скажутся на рынке. В самой ближайшей перспективе.
Михаил Гороховский: — Промелькнула цифра: российские компании набрали за рубежом кредитов на общую сумму в 1 трлн долл. Все наши запасы, фонды, которые правительство создавало много лет, не достигают и половины этой суммы. Этот простой пример показывает, насколько глубоким оказывается нынешний кризис. Масштабов бедствия никто по-настоящему еще не знает. Вполне возможно, что мы принимаем сегодня за «дно» то, что окажется лишь еще одной ступенькой на пути вниз. Поэтому рост цен возобновится нескоро. С другой стороны, и масштабного снижения не будет, так как спрос невелик, в том числе и из-за сокращения ипотеки. Вот и происходят взаимоисключающие процессы. Кто знает, какой окажется сильнее…

Светлана Аксенова: — Делать прогнозы пока рано, поскольку значительное влияние на отрасль будет оказывать господдержка. Но нужно учитывать, что девелоперы заморозили проекты, которые планировали выйти на рынок к 2012 г., поэтому если в настоящее время возможно снижение цен, то в будущем провал предложения приведет к новой волне их роста.

Подготовил Владимир Абгафоров
Источник: Недвижимость & Цены