Кризис? Что происходит на рынке?...

Если провести некую аналогию с прошлыми годами, то пока все как всегда. Ничем особым, пожалуй, январь 2009 года не отличается, конечно, кроме известных событий... Традиционно россияне с головой уходили в новогодние каникулы и.. тяжело, а, иногда, и очень тяжело из них выходили. Активная и более обеспеченная часть населения уехала отдыхать на 2-3 недели за границу. И для нас - специалистов на рынке коммерческой недвижимости это означает, что НАШ клиент еще не в городе и полноценная деятельность еще не развернулась. Отличается начало этого года, пожалуй, тем, что с конца прошлого года практически прекратились сделки из-за общей тяжелой ситуации в стране, а те сделки, которые уже были скреплены какими либо обязательствами либо расторгались, либо переносились (оттягивались) на весну 2009 года, либо по ним не рассчитывались.

Активные частные инвесторы в ожидании. Компании принявшие решение о развитии тоже. Все ждут снижения цен и боятся прогадать. Охарактеризовать нынешнее состояние можно 5 словами: Тишина. Паника. Ожидание. Контраст цен. Возможности. Что же происходит на рынке коммерческой недвижимости сейчас, какие тенденции?.. Попытаюсь показать факты. Ведь на основании фактов можно принимать взвешенные решения. А поскольку я нахожусь внутри рынка и имею непосредственное отношение к фактам, то вот ими и поделюсь. И может это кому-нибудь поможет. Самый популярный вопрос, который мне сейчас задают это – насколько снизились цены и насколько они еще снизятся? А, нет, есть еще один – сколько стоит моя недвижимость сегодня или за сколько ее можно сдать? Мой ответ на второй вопрос такой – понятия не имею… Бред, конечно. Человек проработавший на рынке недвижимости 10 лет и из них 6 лет в коммерческой недвижимости не может определить примерную рыночную стоимость.. Хотя просчитать, прикинуть, конечно, можно. Но вопрос то в том – не сколько стоит моя недвижимость, стоить она может сколько угодно, вопрос в том, а где покупатели и арендаторы? Вопрос в том, а за какие деньги ОНИ купят или арендуют ваше помещение?! А поскольку арендаторы и покупатели практически вымерли, то сколько бы ваше помещение не стоило смысла от этого сейчас большого нет.. – я имею ввиду то, что какую бы цифру я не назвал, она может быть очень далека от истины. Я говорю так – самое главное при обращении арендатора или покупателя сейчас, так это то, чтобы характеристики их заказа совпали с характеристиками вашего помещения (месторасположение и площадь), а вот если им в этом случае ваше помещение стало интересным, то нужно договариваться по цене!
И мой совет – Д О Г О В А Р И ВА Й Т Е С Ь! Иначе, можно потерять значительно больше! Пересмотреть условия аренды можно всегда. И если вопрос по продаже или аренде для вас сейчас актуальный, то всем я рекомендую проявить максимальную активность для постоянного оповещения потенциальных арендаторов и покупателей недвижимости – то есть реклама и разные маркетинговые ходы. Это можно сделать самостоятельно. Можно обратиться к специалистам. Это поможет сэкономить и быть более уверенным в результате. Для таких ситуаций мы предлагаем новую услугу «ЛИЧНЫЙ БРОКЕР».
Ответ на вопрос – а насколько уже снизились цены, следующий: это зависит от разных обстоятельств и от разных типов недвижимости. Если бы вся недвижимость была государственной, то думаю, что как по указке могло бы произойти реальное снижение сразу на все. Но, слава богу, у нас есть частная собственность и у каждого владельца есть право самому принимать решение о стоимости своей недвижимости. Поэтому, мы сейчас наблюдаем тенденции появления предложений, кардинально отличающихся по цене и расположенных в 2х шагах друг от друга, с прочими равными характеристиками.

Ну, вот, например, Красный проспект, ул. Ленина и Советская. Самые так называемые топовые места. Есть цены предложений от 200 до 470 000 рублей за 1 кв.м. И если бы еще пол года, год назад цену 470 000 еще бы рассматривали и даже купили, то сейчас… А тот, кто установил цену 200 000 руб./кв.м – почему он это сделал? Ответ очевиден – нужны деньги. И уже в городе есть прецеденты, когда владельцы резко снижали и снижают цены продажи на 40-50-60% от до кризисной рыночной стоимости объекта, только лишь по одной причине – очень нужны деньги. Вот поэтому, я скептически смотрю на некоторые аналитические материалы, рассказывающие, что цена предложения снизилась на 3-10% за какой-то период. Надо сказать, что цена предложения сейчас вообще ни о чем не говорит. Многие просто не знают какую цену устанавливать, рынок очень сложно ощутить, многие по инерции продолжают рекламировать одну и туже цену, а некоторые и не собираются понижать. Настоящую ценность сейчас имеют только цены реально совершенных сделок. Ну, и, наверное, переговоров о цене, поскольку, из них видно, какие предложения готовы рассматривать покупатели и арендаторы и на что готовы соглашаться владельцы недвижимости. Больше всего, конечно, пострадали: А.владельцы помещений, которые в кризис оказались без арендаторов – их сейчас найти КРАЙНЕ тяжело; Б.владельцы помещений, где ставки аренды были самыми высокими, например, в некоторых бизнес-центрах аренда доходила до 1350-1400 руб./кв.м, и сейчас там можно найти офисы за 800 руб./кв.м, или торговые помещения, по Маркса или Красному проспекту, где аренда снижается с 4500 руб./кв.м в месяц до 2800 и ниже. На ул.Гоголя, например, в двух соседних домах есть помещения с арендной ставкой 1200, 2000 и 2800 руб./кв.м в месяц! На Красном проспекте в одном из самых проходных мест города цена продажи помещения до Нового года составляла 15600$/кв.м, а сегодня его готовы продать за 8241$/кв.м! Снижение в 2 раза за 15 дней!!!!
Максимальное же ценовое предложение от покупателей за помещение в топовом месте на сегодняшний день, о котором я слышал, составляет около 200 000 рублей за кв.м. Уже становится реальным взять в аренду торговое помещение по центральным магистралям за 1000-1200 руб./кв.м!
Это факты! Выводы делать Вам!
Кому интересно мое мнение – обращайтесь! Тем более, что факты появляются каждый день. Удачи нам всем!

http://www.brokercom.ru/?page=diary